Reklama

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną

A A A
Jaromir Kwiatkowski

Dodano: 14-06-2015

Fot. Tadeusz Poźniak

Fot. Tadeusz Poźniak

Potencjalny inwestor, chcący postawić wymarzony dom na działce, która ma przeznaczenie rolne, powinien zawczasu zorientować się, jakie są możliwości przeprowadzenia jej odrolnienia wraz z wyłączeniem terenu z produkcji rolnej. Trzeba przy tym liczyć się z tym, że nie zawsze jest to możliwe, a procedura z reguły trwa bardzo długo – bywa, że latami. 

„Odrolnienie gruntów” - jak podkreśla Katarzyna Panek, inspektor ds. klasyfikacji i ochrony gruntów rolnych w Starostwie Powiatowym w Łańcucie - nie jest konieczne w dwóch przypadkach: gdy plan zagospodarowania przestrzennego w gminie zakłada przeznaczenie tych gruntów na cele nierolnicze oraz gdy potencjalny inwestor jest rolnikiem. W tym drugim przypadku inwestor ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w tzw. zabudowie zagrodowej (stawia się budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi). Ta zasada nie obowiązuje przypadku, gdyby inwestor, nawet będący rolnikiem, chciał na takiej działce wybudować budynek o charakterze usługowym.
 
Nas jednak bardziej interesuje przypadek, gdy inwestor nie jest rolnikiem. Co wtedy? Wówczas będzie musiał przejść przez dwuetapową procedurę „odrolnienia”. Pierwszy etap polega na zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze, drugi – na wyłączeniu tych gruntów z produkcji rolnej.

Gdy jest plan miejscowy: zmiana planu
 
Procedura mająca na celu zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze zależy od tego, czy w gminie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie. W pierwszym przypadku konieczna jest zmiana tego planu, w drugim dzieje się to poprzez ustalenie warunków zabudowy.
 
Wniosek w sprawie zmiany planu inwestor powinien złożyć w gminie (na ręce wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), ale musi wiedzieć, że może on zostać odrzucony.  Dokument wymaga uzasadnienia, dlatego trzeba w nim zaznaczyć, iż grunty nie będą przez osobę starającą się o odrolnienie uprawiane, natomiast będą przeznaczone na cele mieszkaniowe. 
 
Ponadto w przypadku lepszych gruntów (użytki rolne klas I-III) zmiana ich przeznaczenia w planie miejscowym każdorazowo wymaga zgody ministra rolnictwa – występuje o nią wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a nie inwestor. W ub. roku parlament przyjął nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, częściowo przywracającą stan obowiązujący przed poprzednią nowelizacją przepisów w 2013 r. Ubiegłoroczne zmiany w ustawie przewidywały, że będzie można zmienić przeznaczenie gruntu bez zgody resortu rolnictwa w przypadku, gdy obszar gruntów, który ma służyć celom innym niż rolnicze i leśne, nie przekroczy łącznie powierzchni pół hektara. Nowelizacji nie podpisał jednak prezydent Bronisław Komorowski. – A to oznacza, że jeśli inwestorem jest osoba nie posiadająca gospodarstwa rolnego, która zamierza wybudować budynek mieszkalny na gruntach rolnych, wówczas  musi uzyskać zgodę ministra rolnictwa – podkreśla Katarzyna Panek.
 
W przypadku realizacji inwestycji na gruntach niższych klas (IV-VI) – nie jest wymagana zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, na mocy przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
 
Reklama
Jak podkreśla Katarzyna Panek, procedura zmiany planu i uzyskania zgody ministra w przypadku gruntów klas I-III, gdy wcześniej nie zostały one „odrolnione”, jest najbardziej skomplikowana, czasochłonna i kosztowna ze wszystkich przypadków; może trwać wiele miesięcy, czasami nawet lata, i nie daje gwarancji, że postępowanie zakończy się sukcesem.

Gdy nie ma planu miejscowego: ustalenie warunków zabudowy
 
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w sytuacji, gdy: 1) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne – a więc na gruntach klas IV-VI, 2) jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o której mowa w art. 88 ust. 1 – a więc również na gruntach klas I-III objętych wówczas zgodą ministra rolnictwa wydaną do opracowanych planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego gmin, 3) dotyczy warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej rolnika.
 
Reasumując, w przypadku, gdy brak jest obowiązującego planu miejscowego oraz gdy inwestor nie jest rolnikiem, na gruntach wyższych klas (I-III) można realizować zabudowę mieszkalną przy spełnieniu uwarunkowań określonych w punkcie 2, natomiast w przypadku realizacji inwestycji na gruntach niższych klas (IV-VI) – przy spełnieniu uwarunkowań określonych w punkcie 1.
 
Podkreślić należy, iż aby uzyskać warunki zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia koniecznych mediów i tzw. dobre sąsiedztwo.
 
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
 
Drugi etap procedury „odrolnienia” polega na wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji wydanej przez starostę powiatowego (albo prezydenta miasta). Jeżeli dotyczy to gruntów rolnych najwyższej jakości (klasy I-III) oraz  gruntów klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, niezbędne jest uzyskanie decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolniczej gruntów rolnych określa się obowiązki związane z wyłączeniem, a wydanie jej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. 
 
Z kolei grunty klas IV-VI, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, z zasady są przeznaczone na cele nierolnicze i jako takie nie są objęte ochroną, a zatem nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Mimo to, jak podkreśla Katarzyna Panek, taki wniosek musi zostać przeanalizowany w starostwie. Chodzi o stwierdzenie stanu faktycznego – że grunty są rzeczywiście mineralne. – Wówczas wnioskodawca zostaje pisemnie poinformowany o tym, że nie ma konieczności wyłączania gruntów z produkcji rolniczej. W innym przypadku wnioskodawca otrzymuje informację o konieczności wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolniczej ze szczegółowym określeniem czynności, jakie ma podjąć celem uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej – informuje urzędniczka ze Starostwa Powiatowego w Łańcucie.
 
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a w praktyce przed złożeniem wniosku o to pozwolenie.

 

KOMENTARZE

Reklama

Z marzeń wyrosła w Korczynie fabryka i pijalnia czekolady

Od zawsze wiedział, co chce w życiu...

Patio przy I LO będzie gotowe jeszcze w tym roku

Do końca tego roku przy I Liceum Ogólnokształcącym...

Za 17 mln zł będzie lepsza droga z Rzeszowa do Tyczyna

Poszerzanie ul. Sikorskiego – wylotówki z Rzeszowa w kierunku Tyczyna jeszcze trwa, a już szykuje się kolejna inwestycja na tej trasie. W czwartek, 14 września br. podpisana została...

Rekord w specjalnych strefach ekonomicznych: Euro-Park Mielec i Euro-Park Wisłosan

Ponad 980 mln zł inwestycji i niemal 1200 nowych miejsc pracy mają zapewnić firmy, które w pierwszym półroczu tego roku otrzymały...

Szansa na zatrudnienie dla osób młodych, biernych zawodowo. Nowy projekt w RARR S.A

Osoby młode, do 29. roku życia, z niepełnosprawnościami, bierne zawodowo, wywodzące się ze wsi i miast do 20 tys. mieszkańców...

Reklama

Przenosiny rozpoczęte! Do końca sierpnia kupcy z Dołowej zapełnią nowe targowisko

Kupcy z popularnego rzeszowskiego bazaru przy ul. Dołowej już rozpoczynają przeprowadzkę na nowy plac targowy, znajdujący...

Ponad 6 mln zł na Generator Kompetencji. Pieniądze w RARR S.A.

Sumę ponad 6 mln zł ma do rozdysponowania Rzeszowska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. na dofinansowanie szkoleń dla pracowników mikro, małych i średnich przedsiębiorstw...

Premier Beata Szydło na rozpoczęciu roku szkolnego w Dobrzechowie

Z udziałem premier Beaty Szydło, minister edukacji, Anny Zalewskiej, marszałka województwa, Władysława Ortyla, ks. bp. Jana Wątroby oraz wojewody podkarpackiej...

Tańsze pożyczki dla biznesu i wsparcie na starcie działalności gospodarczej

Przez pięć ostatnich lat Fundusz Pożyczkowy Rzeszowskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. wypłacił ponad 25 mln zł pożyczek dla małych...

Jak zmienić polską szkołę na lepsze?! Debata BIZNESiSTYL "Na Żywo"

Koniec z gimnazjami. Do systemu edukacji właśnie wróciły ośmioklasowe szkoły podstawowe. Reforma szkolnictwa budzi kontrowersje, ponieważ przygotowano ją...

zobacz więcej

POLECANE

VIP Wrzesień-Październik

VIP Wrzesień-Październik
w numerze m.in.:

• Ryszard Jania - w motoryzacji ważny jest sojusz! • Prezydent Rzeszowa Tadeusz Ferenc • Cerkamed jeszcze pokaże • Dzisiejsza Rosja • Ocaleni Żydzi z Podkarpacia
Money.pl - Kliknij po więcej
Giełda
GPW 2017-09-26 18:59
WIG 63700.76 -0,31%
WIG20 2443.34 -0,40%
mWIG40 4911.84 -0,10%
sWIG80 15052.09 -0,33%
Wspierane przez Money.pl
Money.pl - Serwis Finansowy nr 1
Kursy walut
NBP 2017-09-26
USD 3,6234 +1,03%
EUR 4,2820 +0,29%
CHF 3,7368 +1,30%
GBP 4,8873 +0,68%
Wspierane przez Money.pl
Money.pl - Kliknij po więcej
Surowce - notowania online
Nazwa Jednostka Wartość [USD] Zmiana Ostatnia zmiana
 Złoto uncja 1296,40 -1,32% [22:59]
 Ropa brent baryłka 58,12 -0,77% [23:12]
 Pallad uncja 914,67 +0,47% [22:58]
 Platyna uncja 927,50 -1,90% [22:59]
 Srebro uncja 16,85 -2,15% [22:58]
Wspierane przez Money.pl
http://www.swiatpogody.pl
Reklama

NASI PARTNERZY