Reklama

Wynajmowanie mieszkania studentom. Sporządź umowę na piśmie

A A A
Jaromir Kwiatkowski

Dodano: 01-10-2015

Fot. Tadeusz Poźniak

Fot. Tadeusz Poźniak

Późne lato i wczesna jesień to czas, kiedy studenci, którzy nie dostali miejsca w akademikach lub nie lubią tej formy życia uczelnianego, intensywnie szukają mieszkań do wynajęcia na nowy rok akademicki. Jak mówili mi znajomi studenci, szukają przede wszystkim mieszkań tanich i położonych blisko uczelni, mniejszą wagę przywiązują natomiast do ich standardu. Jednak cena i bliskość uczelni to nie wszystko. Jaromir Rajzer, prezes zarządu agencji nieruchomości Certus Sp. z o.o. Sp. komandytowa, namawia nie tylko do tego, by wynajmując mieszkanie zawrzeć z właścicielem umowę (bo to oczywiste), ale by ta umowa – bez względu na to, na jaki okres zawarta – miała formę pisemną.
 
Wprawdzie Kodeks cywilny w art. 660 nie nakłada na strony umowy obowiązku jej zawarcia w formie pisemnej w przypadku, gdy jest ona zawierana na okres krótszy niż 1 rok, jednakże – jak podkreśla Jaromir Rajzer – kierowana przez niego agencja nieruchomości poleca klientom, zarówno właścicielom lokali, jak i najemcom, aby każda umowa, nawet krótkookresowa, miała formę pisemną. Jest to bowiem korzystne dla obu stron umowy.
 
- Warto, aby zarówno wynajmujący, jak i najemca, najważniejsze uzgodnienia zagwarantowali sobie w umowie pisemnej. Po to, ażeby w trakcie najmu nie doszło do niespodzianek czy różnej interpretacji ustaleń ustnych – przekonuje prezes Certusa.
 
Co zapisać w umowie
 
Wbrew pozorom, umowa najmu mieszkania jest jedną z bardziej skomplikowanych umów w obrocie gospodarczym. I choć nie chodzi o to, by ją nadmiernie komplikować, zwłaszcza gdy rzecz dotyczy wynajmowania niedrogiego mieszkania studentom, a więc najmu okresowego, tym niemniej pewne rzeczy warto w niej zapisać.
 
Jaromir Rajzer podpowiada, że warto przede wszystkim dokładnie określić przedmiot umowy. - Żeby się nie okazało – a z takimi przypadkami się zetknąłem - że właściciel czteropokojowego mieszkania wynajmuje trzem studentkom trzy pokoje, a czwarty pokój oraz możliwość współkorzystania z kuchni czy łazienki zostawia sobie i od czasu do czasu przychodzi do tego lokalu – przestrzega właściciel Certusa.
 
Inne kwestie, które należy jasno określić w umowie, to: strony umowy, czas i cena wynajmu,  zasady podnoszenia czynszu, dokładne zasady rozliczania mediów, kaucja, możliwość podnajmu, zasady rozliczania ewentualnych zniszczeń, termin wypowiedzenia, przyczyny, dla których można wypowiedzieć umowę przed czasem (można sobie wyobrazić, że jedną z nich może być np. utrata statusu studenta w wyniku nie zaliczenia semestru).  
 
Okazuje się – a słyszałem o takich sytuacjach - że właściciel nie może wyrzucić z mieszkania w ciągu, dajmy na to, 15 minut,  nawet studentów uciążliwych, notorycznie nie płacących czynszu czy urządzających alkoholowe libacje. Czas wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym też musi być jasno określony – nie na zasadzie „z godziny na godzinę”, lecz np. 3- lub 7-dniowy.
 
Warto też jasno i precyzyjnie określić przyczyny, dla których można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym – np. zniszczenie lokalu, naruszenie porządku domowego, zaleganie z czynszem lub opłatami eksploatacyjnymi, podnajmowanie lokalu bez zgody właściciela itp. Z drugiej strony, także najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Dzieje się tak wtedy, gdy właściciel utrudnia lub uniemożliwia mu normalne korzystanie z przedmiotu umowy najmu. 
 
Często właściciele podczas zawierania umowy żądają wpłacenia kaucji. Przepis mówi, że nie może być ona wyższa niż czynsz za 12 miesięcy, w praktyce najczęściej jest ona 1-miesięczna. Warto także ustalić, czy kaucja jest waloryzowana, czy nie. Można to też ustalić np. w identyczny sposób, jak zasady waloryzacji czynszu.
 
Reklama
Jaromir Rajzer zaleca, by przy podpisywaniu umowy sporządzić w formie pisemnej także protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostałby szczegółowo opisany stan lokalu i jego wyposażenia, czy stany liczników. Po to, by nie było wątpliwości związanych ze zużyciem mediów i płatnościami za nie. Często też wykonuje się dodatkową dokumentację zdjęciową, co najlepiej potwierdza rzeczywisty stan lokalu.
 
- Stronami umowy powinny być te podmioty, których ona dotyczy, czyli właściciel mieszkania jako wynajmujący i student jako najemca – podkreśla prezes Certusa. – Czasami jednak bywa tak, że podpisanie umowy odbywa się w asyście któregoś z rodziców, będącego niejako gwarantem, że umowa zostanie wykonana (chodzi zwłaszcza o regularne opłacanie czynszu – przyp. aut.). Ale rodzic z reguły nie jest ujmowany jako strona umowy. Sporadycznie jednak zdarza się, że właściciel mieszkania domaga się, by wpisać rodzica jako współnajemcę.
 
Najem okazjonalny – sposób dobry, choć rzadko spotykany
 
W publicystyce jako dobrą formę wynajmu mieszkania studentom poleca się formułę najmu okazjonalnego. Ten rodzaj najmu, choć jego historia jest dłuższa, został zdefiniowany ponownie w 2009 r.
 
- Najem okazjonalny usprawnia odzyskanie lokalu mieszkalnego od najemcy przez właściciela – podkreśla Jaromir Rajzer. Ta forma najmu pojawiła się jako środek zaradczy wobec zdarzających się przypadków, gdy tzw. trudny lokator zajmował lokal przez dłuższy czas wbrew umowie i były trudności z pozbyciem się go. 
 
- Najem ten jest zawierany na okres, kiedy z danego lokum przejściowo nie korzysta właściciel. Jest określony czasowo, jednak nie może to być okres dłuższy niż 10 lat – informuje Rajzer. - Ta umowa zawsze musi być zawarta w formie pisemnej. Najemca musi poddać się rygorowi egzekucji w zakresie obowiązku opuszczenia lokalu. W umowie jest też wskazany lokal, do którego ewentualnie będzie eksmitowany. Każda taka umowa musi być opodatkowana, w przeciwnym razie nie może korzystać ze statusu najmu okazjonalnego. 
 
Mimo opinii, że najem okazjonalny to najlepsza forma wynajmowania mieszkań studentom, w praktyce ten typ umowy występuje bardzo rzadko. Zdaniem Jaromira Rajzera, dzieje się tak być może dlatego, że ta forma ma chronić właściciela przed uciążliwym najemcą, tymczasem przypadki, kiedy najem jest realizowany w sposób ewidentnie sprzeczny z ustaleniami stron, są raczej rzadkie. - Czasami zdarzają się drobne spory co do zakresu zniszczeń czy szczegółowych rozliczeń mediów, natomiast generalnie nie spotykam się z sytuacją uporczywego korzystania z lokalu wbrew woli właściciela – podkreśla prezes Certusa.

Najczęstszy – podatek ryczałtowy
 
Każda umowa najmu podlega zarejestrowaniu w urzędzie skarbowym i trzeba od niej zapłacić podatek. Możliwości są dwie: podatek od dochodu na zasadach ogólnych, albo – częściej spotykana - metoda ryczałtowa: 8,5 proc. od przychodu. 
 
Jaromir Rajzer podkreśla, że rola jego agencji kończy się w momencie podpisania umowy i protokolarnego przekazania lokalu, i nie ma ona wpływu na to, co się z tą umową dalej dzieje. Jednak prezes Certusa zawsze przypomina o obowiązku rejestracji umowy i opłacenia podatku, tym bardziej, że – jego zdaniem – metoda ryczałtowa nie jest szczególnie uciążliwa dla właściciela lokalu. – Ponieważ jest to procent od przychodu, a nie dochodu, staramy sie opisać w umowie, co jest przychodem i proponujemy, aby niektóre płatności, jeśli to możliwe, były przypisane bezpośrednio do najemcy, dzięki czemu nie wchodzą w skład przychodu – podkreśla Rajzer.
 
Umowę, pomijając inne względy, warto zawrzeć na piśmie, zarejestrować i opodatkować z jeszcze jednego powodu. W przeciwnym razie, gdy dojdzie do konfliktu między właścicielem a najemcą, to ten drugi zawsze może użyć argumentu, że wynajmuje mieszkanie bez umowy. A wtedy urząd skarbowy może wszcząć kontrolę i ukarać właściciela lokalu. 
 
- Pamiętajmy także, że odrębnym prawem wynikającym z zawartej umowy najmu jest prawo do zameldowania czasowego najemcy zgodnie z okresem umowy. I stanowiska sądu w takich sprawach były jak dotąd jednoznaczne – nie musi to wymagać odrębnej zgody wynajmującego, określonej dodatkowo w umowie. Jest to prawo wynikające wprost z faktu zawarcia umowy - dodaje prezes Certusa.
 

KOMENTARZE

Czy inwestycja w mieszkanie do wynajęcia jest opłacalna?

Zakup mieszkania staje się coraz popularniejszą formą lokowania kapitału, a przychody z tytułu najmu są w dzisiejszych czasach z reguły wyższe niż z lokat i rachunków oszczędnościowych...

Rekord na rynku mieszkań w Rzeszowie

2015 r. zapisze się w kartach historii jako ciekawy rok na rzeszowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Większość z nas będzie go wspominała pozytywnie. Stopy procentowe były niskie, wybór mieszkań spory, a wielu deweloperów...

zobacz więcej
Reklama

Prezes Stachura odchodzi. Co się dzieje w Autosanie?!

Michał Stachura od poniedziałku nie jest...

Łatwiej na lotnisko i do Aeropolis. Gotowa część drogi lotniskowej

Pierwszy etap tzw. drogi lotniskowej, która prowadzi do lotniska, Centrum Wystawienniczo-Kongresowego G2A Arena i strefy ekonomicznej Aeropolis, został już oddany...

Rusza budowa nowej stacji PKP Rzeszów Zachodni. Zamkną al. Wyzwolenia

W Rzeszowie rozpoczyna się warta 250 mln zł inwestycja PKP Polskich Linii Kolejowych S.A. Na pierwszy ogień idzie budowa nowego dworca kolejowego Rzeszów Zachodni...

Rozbudowaną ulicą Podkarpacką pojedziemy we wrześniu

Rozbudowa ulicy Podkarpackiej miała zakończyć się jeszcze na wakacjach, choć termin realizacji inwestycji przypada dopiero na październik br. Dziś już wiadomo, że przebudowaną Podkarpacką...

Reklama

Przyjazne miasto. Program Wojciecha Buczaka na prezydenta Rzeszowa

Koniec wakacji i początek kampanii przed wyborami samorządowymi. W poniedziałek w Hotelu Prezydenckim swój program zaprezentował Wojciech Buczak, kandydat PiS na prezydenta...

3 lata na projekt i budowę. Rusza realizacja kolejnego odcinka S19

W czwartek, 9 sierpnia, podpisana została umowa na realizację odcinka drogi ekspresowej S19 od Podgórza do Kamienia, o długości ok. 10,5 km. Firma Budimex zaprojektuje...

Rozbudowa ul. Podkarpackiej. Trudno włączyć się do ruchu

Rozbudowa ulicy Podkarpackiej prawdopodobnie w ciągu najbliższych tygodni dobiegnie końca. Ruch na remontowanym odcinku jest utrudniony, a powody do narzekań mają kierowcy, który...

Darmowe autobusy dla uczniów rzeszowskich szkół

Jeszcze we wrześniu Rada Miasta Rzeszowa ma podjąć uchwałę gwarantującą uczniom rzeszowskich szkół darmowe przejazdy autobusami. Taką informację przekazał w piątek prezydent Rzeszowa, Tadeusz...

Miliony na kolej. Pociągi na trasie Boguchwała-Czudec pojadą 100 km/h

W niespełna rok od rozpoczęcia prac, Polskie Linie Kolejowe kończą rewitalizację linii kolejowej nr 106 Rzeszów-Jasło na odcinku Boguchwała-Czudec. Od...

zobacz więcej

POLECANE

VIP Biznes&Styl Nr 59

VIP Biznes&Styl Nr 59
w numerze m.in.:

• Sprężyny gazowe z FA Krosno • Ratowanie cerkwi w Baligrodzie • Lasowiak, co leczy serca i rozwija nowe technologie • Japońskie roboty i ręczna robota w Hucie Szkła w Jaśle • 100 lat niepodległej Polski
Money.pl - Kliknij po więcej
Giełda
GPW 2018-09-20 16:29
WIG 58240.65 +0,21%
WIG20 2262.64 +0,16%
mWIG40 4052.1 +0,71%
sWIG80 11591.29 -0,06%
Wspierane przez Money.pl
Money.pl - Serwis Finansowy nr 1
Kursy walut
NBP 2018-09-20
USD 3,6702 +0,05%
EUR 4,2912 -0,04%
CHF 3,7985 -0,05%
GBP 4,8412 +0,01%
Wspierane przez Money.pl
Money.pl - Kliknij po więcej
Surowce - notowania online
Nazwa Jednostka Wartość [USD] Zmiana Ostatnia zmiana
 Złoto uncja 1212,00 +0,27% [16:17]
 Ropa brent baryłka 78,86 -0,57% [16:17]
 Pallad uncja 1043,50 +1,48% [16:17]
 Platyna uncja 833,20 +1,09% [16:17]
 Srebro uncja 14,33 +0,35% [16:17]
Wspierane przez Money.pl
http://www.swiatpogody.pl
Reklama

NASI PARTNERZY

zamknij

Szanowny Czytelniku !

Zanim klikniesz „Zgadzam się” lub zamkniesz to okno, prosimy o przeczytanie tej informacji. Prosimy w niej o Twoją dobrowolną zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz przekazujemy informacje o tzw. cookies i o przetwarzaniu przez nas Twoich danych osobowych. Klikając „Zgadzam się” lub zamykając okno, zgadzasz się na poniższe. Możesz też odmówić zgody lub ograniczyć jej zakres.

Zgoda

Jeśli chcesz zgodzić się na przetwarzanie przez Zaufanych Partnerów Grupy SAGIER Twoich danych osobowych, które udostępniasz w historii przeglądania stron i aplikacji internetowych, w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i w aplikacjach w celu ustalenia Twoich potencjalnych zainteresowań dla dostosowania reklamy i oferty) w tym na umieszczanie znaczników internetowych (cookies itp.) na Twoich urządzeniach i odczytywanie takich znaczników, kliknij przycisk „Przejdź do serwisu” lub zamknij to okno.
Jeśli nie chcesz wyrazić zgody, kliknij „Nie teraz”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Możesz edytować zakres zgody, w tym wycofać ją całkowicie, przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Powyższa zgoda dotyczy przetwarzania Twoich danych osobowych w celach marketingowych Zaufanych Partnerów. Zaufani Partnerzy to firmy z obszaru e-commerce i reklamodawcy oraz działające w ich imieniu domy mediowe i podobne organizacje, z którymi Grupa SAGIER współpracuje.
Podmioty z Grupy SAGIER w ramach udostępnianych przez siebie usług internetowych przetwarzają Twoje dane we własnych celach marketingowych w oparciu o prawnie uzasadniony, wspólny interes podmiotów Grupy SAGIER. Przetwarzanie takie nie wymaga dodatkowej zgody z Twojej strony, ale możesz mu się w każdej chwili sprzeciwić. O ile nie zdecydujesz inaczej, dokonując stosownych zmian ustawień w Twojej przeglądarce, podmioty z Grupy SAGIER będą również instalować na Twoich urządzeniach pliki cookies i podobne oraz odczytywać informacje z takich plików. Bliższe informacje o cookies znajdziesz w akapicie „Cookies” pod koniec tej informacji.

Administrator danych osobowych

Administratorami Twoich danych są podmioty z Grupy SAGIER czyli podmioty z grupy kapitałowej SAGIER, w której skład wchodzą Sagier Sp. z o.o. ul. Cegielniana 18c/3, 35-310 Rzeszów oraz Podmioty Zależne. Ponadto, w świetle obowiązującego prawa, administratorami Twoich danych w ramach poszczególnych Usług mogą być również Zaufani Partnerzy, w tym klienci.
PODMIOTY ZALEŻNE:
http://www.biznesistyl.pl/
http://poradnikbudowlany.eu/
http://modnieizdrowo.pl/
http://www.sagier.pl/
Jeżeli wyrazisz zgodę, o którą wyżej prosimy, administratorami Twoich danych osobowych będą także nasi Zaufani Partnerzy. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie na stronie naszej polityki prywatności i tam też zmodyfikować lub cofnąć swoje zgody.

Podstawa i cel przetwarzania

Twoje dane przetwarzamy w następujących celach:
• 1. Jeśli zawieramy z Tobą umowę o realizację danej usługi (np. usługi zapewniającej Ci możliwość zapoznania się z jednym z naszych serwisów w oparciu o treść regulaminu tego serwisu), to możemy przetwarzać Twoje dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.
• 2. Zapewnianie bezpieczeństwa usługi (np. sprawdzenie, czy do Twojego konta nie loguje się nieuprawniona osoba), dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszanie naszych usług i dopasowanie ich do potrzeb i wygody użytkowników (np. personalizowanie treści w usługach), jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług (np. jeśli interesujesz się motoryzacją i oglądasz artykuły w biznesistyl.pl lub na innych stronach internetowych, to możemy Ci wyświetlić reklamę dotyczącą artykułu w serwisie biznesistyl.pl/automoto. Takie przetwarzanie danych to realizacja naszych prawnie uzasadnionych interesów.
• 3. Za Twoją zgodą usługi marketingowe dostarczą Ci nasi Zaufani Partnerzy oraz my dla podmiotów trzecich. Aby móc pokazać interesujące Cię reklamy (np. produktu, którego możesz potrzebować) reklamodawcy i ich przedstawiciele chcieliby mieć możliwość przetwarzania Twoich danych związanych z odwiedzanymi przez Ciebie stronami internetowymi. Udzielenie takiej zgody jest dobrowolne, nie musisz jej udzielać, nie pozbawi Cię to dostępu do naszych usług. Masz również możliwość ograniczenia zakresu lub zmiany zgody w dowolnym momencie.

Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania, czyli w przypadku udzielenia zgody do momentu jej cofnięcia, ograniczenia lub innych działań z Twojej strony ograniczających tę zgodę, w przypadku niezbędności danych do wykonania umowy, przez czas jej wykonywania i ewentualnie okres przedawnienia roszczeń z niej (zwykle nie więcej niż 3 lata, a maksymalnie 10 lat), a w przypadku, gdy podstawą przetwarzania danych jest uzasadniony interes administratora, do czasu zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.

Przekazywanie danych

Administratorzy danych mogą powierzać Twoje dane podwykonawcom IT, księgowym, agencjom marketingowym etc. Zrobią to jedynie na podstawie umowy o powierzenie przetwarzania danych zobowiązującej taki podmiot do odpowiedniego zabezpieczenia danych i niekorzystania z nich do własnych celów.

Cookies

Na naszych stronach używamy znaczników internetowych takich jak pliki np. cookie lub local storage do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu personalizowania treści i reklam oraz analizowania ruchu na stronach, aplikacjach i w Internecie. W ten sposób technologię tę wykorzystują również podmioty z Grupy SAGIER oraz nasi Zaufani Partnerzy, którzy także chcą dopasowywać reklamy do Twoich preferencji. Cookies to dane informatyczne zapisywane w plikach i przechowywane na Twoim urządzeniu końcowym (tj. twój komputer, tablet, smartphone itp.), które przeglądarka wysyła do serwera przy każdorazowym wejściu na stronę z tego urządzenia, podczas gdy odwiedzasz strony w Internecie. Szczegółową informację na temat plików cookie i ich funkcjonowania znajdziesz pod tym linkiem. Pod tym linkiem znajdziesz także informację o tym jak zmienić ustawienia przeglądarki, aby ograniczyć lub wyłączyć funkcjonowanie plików cookies itp. oraz jak usunąć takie pliki z Twojego urządzenia.

Twoje uprawnienia

Przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych i ich przetwarzania przez nas, inne podmioty z Grupy SAGIER i Zaufanych Partnerów:
1. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych możesz ją w każdej chwili wycofać (cofnięcie zgody oczywiście nie uchyli zgodności z prawem przetwarzania już dokonanego na jej podstawie);
2. Masz również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym w Polsce jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Pod tym adresem znajdziesz dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych i Twoich uprawnień.