Reklama

Wynajmowanie mieszkania studentom. Sporządź umowę na piśmie

A A A
Jaromir Kwiatkowski

Dodano: 01-10-2015

Fot. Tadeusz Poźniak

Fot. Tadeusz Poźniak

Późne lato i wczesna jesień to czas, kiedy studenci, którzy nie dostali miejsca w akademikach lub nie lubią tej formy życia uczelnianego, intensywnie szukają mieszkań do wynajęcia na nowy rok akademicki. Jak mówili mi znajomi studenci, szukają przede wszystkim mieszkań tanich i położonych blisko uczelni, mniejszą wagę przywiązują natomiast do ich standardu. Jednak cena i bliskość uczelni to nie wszystko. Jaromir Rajzer, prezes zarządu agencji nieruchomości Certus Sp. z o.o. Sp. komandytowa, namawia nie tylko do tego, by wynajmując mieszkanie zawrzeć z właścicielem umowę (bo to oczywiste), ale by ta umowa – bez względu na to, na jaki okres zawarta – miała formę pisemną.
 
Wprawdzie Kodeks cywilny w art. 660 nie nakłada na strony umowy obowiązku jej zawarcia w formie pisemnej w przypadku, gdy jest ona zawierana na okres krótszy niż 1 rok, jednakże – jak podkreśla Jaromir Rajzer – kierowana przez niego agencja nieruchomości poleca klientom, zarówno właścicielom lokali, jak i najemcom, aby każda umowa, nawet krótkookresowa, miała formę pisemną. Jest to bowiem korzystne dla obu stron umowy.
 
- Warto, aby zarówno wynajmujący, jak i najemca, najważniejsze uzgodnienia zagwarantowali sobie w umowie pisemnej. Po to, ażeby w trakcie najmu nie doszło do niespodzianek czy różnej interpretacji ustaleń ustnych – przekonuje prezes Certusa.
 
Co zapisać w umowie
 
Wbrew pozorom, umowa najmu mieszkania jest jedną z bardziej skomplikowanych umów w obrocie gospodarczym. I choć nie chodzi o to, by ją nadmiernie komplikować, zwłaszcza gdy rzecz dotyczy wynajmowania niedrogiego mieszkania studentom, a więc najmu okresowego, tym niemniej pewne rzeczy warto w niej zapisać.
 
Jaromir Rajzer podpowiada, że warto przede wszystkim dokładnie określić przedmiot umowy. - Żeby się nie okazało – a z takimi przypadkami się zetknąłem - że właściciel czteropokojowego mieszkania wynajmuje trzem studentkom trzy pokoje, a czwarty pokój oraz możliwość współkorzystania z kuchni czy łazienki zostawia sobie i od czasu do czasu przychodzi do tego lokalu – przestrzega właściciel Certusa.
 
Inne kwestie, które należy jasno określić w umowie, to: strony umowy, czas i cena wynajmu,  zasady podnoszenia czynszu, dokładne zasady rozliczania mediów, kaucja, możliwość podnajmu, zasady rozliczania ewentualnych zniszczeń, termin wypowiedzenia, przyczyny, dla których można wypowiedzieć umowę przed czasem (można sobie wyobrazić, że jedną z nich może być np. utrata statusu studenta w wyniku nie zaliczenia semestru).  
 
Okazuje się – a słyszałem o takich sytuacjach - że właściciel nie może wyrzucić z mieszkania w ciągu, dajmy na to, 15 minut,  nawet studentów uciążliwych, notorycznie nie płacących czynszu czy urządzających alkoholowe libacje. Czas wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym też musi być jasno określony – nie na zasadzie „z godziny na godzinę”, lecz np. 3- lub 7-dniowy.
 
Warto też jasno i precyzyjnie określić przyczyny, dla których można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym – np. zniszczenie lokalu, naruszenie porządku domowego, zaleganie z czynszem lub opłatami eksploatacyjnymi, podnajmowanie lokalu bez zgody właściciela itp. Z drugiej strony, także najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Dzieje się tak wtedy, gdy właściciel utrudnia lub uniemożliwia mu normalne korzystanie z przedmiotu umowy najmu. 
 
Często właściciele podczas zawierania umowy żądają wpłacenia kaucji. Przepis mówi, że nie może być ona wyższa niż czynsz za 12 miesięcy, w praktyce najczęściej jest ona 1-miesięczna. Warto także ustalić, czy kaucja jest waloryzowana, czy nie. Można to też ustalić np. w identyczny sposób, jak zasady waloryzacji czynszu.
 
Reklama
Jaromir Rajzer zaleca, by przy podpisywaniu umowy sporządzić w formie pisemnej także protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostałby szczegółowo opisany stan lokalu i jego wyposażenia, czy stany liczników. Po to, by nie było wątpliwości związanych ze zużyciem mediów i płatnościami za nie. Często też wykonuje się dodatkową dokumentację zdjęciową, co najlepiej potwierdza rzeczywisty stan lokalu.
 
- Stronami umowy powinny być te podmioty, których ona dotyczy, czyli właściciel mieszkania jako wynajmujący i student jako najemca – podkreśla prezes Certusa. – Czasami jednak bywa tak, że podpisanie umowy odbywa się w asyście któregoś z rodziców, będącego niejako gwarantem, że umowa zostanie wykonana (chodzi zwłaszcza o regularne opłacanie czynszu – przyp. aut.). Ale rodzic z reguły nie jest ujmowany jako strona umowy. Sporadycznie jednak zdarza się, że właściciel mieszkania domaga się, by wpisać rodzica jako współnajemcę.
 
Najem okazjonalny – sposób dobry, choć rzadko spotykany
 
W publicystyce jako dobrą formę wynajmu mieszkania studentom poleca się formułę najmu okazjonalnego. Ten rodzaj najmu, choć jego historia jest dłuższa, został zdefiniowany ponownie w 2009 r.
 
- Najem okazjonalny usprawnia odzyskanie lokalu mieszkalnego od najemcy przez właściciela – podkreśla Jaromir Rajzer. Ta forma najmu pojawiła się jako środek zaradczy wobec zdarzających się przypadków, gdy tzw. trudny lokator zajmował lokal przez dłuższy czas wbrew umowie i były trudności z pozbyciem się go. 
 
- Najem ten jest zawierany na okres, kiedy z danego lokum przejściowo nie korzysta właściciel. Jest określony czasowo, jednak nie może to być okres dłuższy niż 10 lat – informuje Rajzer. - Ta umowa zawsze musi być zawarta w formie pisemnej. Najemca musi poddać się rygorowi egzekucji w zakresie obowiązku opuszczenia lokalu. W umowie jest też wskazany lokal, do którego ewentualnie będzie eksmitowany. Każda taka umowa musi być opodatkowana, w przeciwnym razie nie może korzystać ze statusu najmu okazjonalnego. 
 
Mimo opinii, że najem okazjonalny to najlepsza forma wynajmowania mieszkań studentom, w praktyce ten typ umowy występuje bardzo rzadko. Zdaniem Jaromira Rajzera, dzieje się tak być może dlatego, że ta forma ma chronić właściciela przed uciążliwym najemcą, tymczasem przypadki, kiedy najem jest realizowany w sposób ewidentnie sprzeczny z ustaleniami stron, są raczej rzadkie. - Czasami zdarzają się drobne spory co do zakresu zniszczeń czy szczegółowych rozliczeń mediów, natomiast generalnie nie spotykam się z sytuacją uporczywego korzystania z lokalu wbrew woli właściciela – podkreśla prezes Certusa.

Najczęstszy – podatek ryczałtowy
 
Każda umowa najmu podlega zarejestrowaniu w urzędzie skarbowym i trzeba od niej zapłacić podatek. Możliwości są dwie: podatek od dochodu na zasadach ogólnych, albo – częściej spotykana - metoda ryczałtowa: 8,5 proc. od przychodu. 
 
Jaromir Rajzer podkreśla, że rola jego agencji kończy się w momencie podpisania umowy i protokolarnego przekazania lokalu, i nie ma ona wpływu na to, co się z tą umową dalej dzieje. Jednak prezes Certusa zawsze przypomina o obowiązku rejestracji umowy i opłacenia podatku, tym bardziej, że – jego zdaniem – metoda ryczałtowa nie jest szczególnie uciążliwa dla właściciela lokalu. – Ponieważ jest to procent od przychodu, a nie dochodu, staramy sie opisać w umowie, co jest przychodem i proponujemy, aby niektóre płatności, jeśli to możliwe, były przypisane bezpośrednio do najemcy, dzięki czemu nie wchodzą w skład przychodu – podkreśla Rajzer.
 
Umowę, pomijając inne względy, warto zawrzeć na piśmie, zarejestrować i opodatkować z jeszcze jednego powodu. W przeciwnym razie, gdy dojdzie do konfliktu między właścicielem a najemcą, to ten drugi zawsze może użyć argumentu, że wynajmuje mieszkanie bez umowy. A wtedy urząd skarbowy może wszcząć kontrolę i ukarać właściciela lokalu. 
 
- Pamiętajmy także, że odrębnym prawem wynikającym z zawartej umowy najmu jest prawo do zameldowania czasowego najemcy zgodnie z okresem umowy. I stanowiska sądu w takich sprawach były jak dotąd jednoznaczne – nie musi to wymagać odrębnej zgody wynajmującego, określonej dodatkowo w umowie. Jest to prawo wynikające wprost z faktu zawarcia umowy - dodaje prezes Certusa.
 

KOMENTARZE

Reklama

Kongres i Targi TSLA EXPO 2017. GALERIA FOTOGRAFII

Osiem paneli dyskusyjnych, ponad 30 prelegentów z...

Automet z Sanoka skonstruował autobus elektryczny!

Bez wielkiego rozgłosu i hucznych zapowiedzi...

Z marzeń wyrosła w Korczynie fabryka i pijalnia czekolady

Od zawsze wiedział, co chce w życiu robić. W szkole wybrał profil cukierniczy, ale jak sam mówi, wypiekanie tortów nie było jego pasją. Marzył o produkcji czekolady. Że marzenia...

Za 17 mln zł będzie lepsza droga z Rzeszowa do Tyczyna

Poszerzanie ul. Sikorskiego – wylotówki z Rzeszowa w kierunku Tyczyna jeszcze trwa, a już szykuje się kolejna inwestycja na tej trasie. W czwartek, 14 września br. podpisana została...

Motocykl Harley-Davidson na TSLA EXPO 2017 wygrał chłopak z Kamienia

Mirosław Andrzej Lachtara, mieszkaniec Kamienia, jest zwycięzcą konkursu, który zorganizowany został podczas Kongresu i Targów TSLA EXPO 2017. O to on odbierze...

Reklama

Stacje ładowania pojazdów elektrycznych w rzeszowskich galeriach

W Millenium Hall już działa, a w CH Plaza w połowie października zostanie uruchomiona stacja szybkiego ładowania pojazdów elektrycznych. Ładowanie samochodów będzie...

Targi TSLA EXPO 2017. W poniedziałek poznamy zwycięzcę harleya!

Drugi dzień Targów TSLA EXPO 2017 w G2A Arena przyciągnął prawdziwy tłum miłośników motoryzacji. Pragnieniem wszystkich było wygrać motocykl Harley-Davidson...

Harley do wygrania i Moto Show na targach TSLA EXPO 2017

Widowiskowe Moto Show, okazja do wygrania wspaniałego motocykla Harley-Davidson i lotów na symulatorze w Ośrodku Kształcenia Lotniczego, premiery Mercedesa, Mazdy i Renault, a także...

Marek Darecki: Robot wyprze pracownika. Szkoła branżowa zdąży na czas?

Czwarta rewolucja przemysłowa już się rozpoczęła. Za polskim płotem powstają fabryki, w których roboty i sztuczna inteligencja produkują towary...

Premier Beata Szydło na rozpoczęciu roku szkolnego w Dobrzechowie

Z udziałem premier Beaty Szydło, minister edukacji, Anny Zalewskiej, marszałka województwa, Władysława Ortyla, ks. bp. Jana Wątroby oraz wojewody podkarpackiej...

zobacz więcej

POLECANE

VIP Wrzesień-Październik

VIP Wrzesień-Październik
w numerze m.in.:

• Ryszard Jania - w motoryzacji ważny jest sojusz! • Prezydent Rzeszowa Tadeusz Ferenc • Cerkamed jeszcze pokaże • Dzisiejsza Rosja • Ocaleni Żydzi z Podkarpacia
Money.pl - Kliknij po więcej
Giełda
GPW 2017-10-20 18:59
WIG 63719.57 -0,04%
WIG20 2465.51 -0,08%
mWIG40 4831.82 +0,24%
sWIG80 14351.99 -0,54%
Wspierane przez Money.pl
Money.pl - Serwis Finansowy nr 1
Kursy walut
NBP 2017-10-20
USD 3,5966 +0,20%
EUR 4,2452 +0,17%
CHF 3,6601 -0,26%
GBP 4,7221 +0,03%
Wspierane przez Money.pl
Money.pl - Kliknij po więcej
Surowce - notowania online
Nazwa Jednostka Wartość [USD] Zmiana Ostatnia zmiana
 Złoto uncja 1282,42 +0,00% [22:58]
 Ropa brent baryłka 57,90 +0,00% [22:58]
 Pallad uncja 970,77 +0,00% [22:57]
 Platyna uncja 926,00 +0,00% [22:58]
 Srebro uncja 17,06 +0,00% [22:58]
Wspierane przez Money.pl
http://www.swiatpogody.pl
Reklama

NASI PARTNERZY