Kilka przykładów. Nad Wisłokiem, w sąsiedztwie Mostu Zamkowego, od kilku lat firma MM Capital Group, należąca do Mirosława Misiołka, buduje kompleks budynków pod nazwą Capital Towers, który reklamuje jako największe centrum apartamentowo-biurowe w południowo-wschodniej Polsce. W skład kompleksu mają wchodzić m.in. dwa wieżowce ze szkła i stali. Dotychczas powstał jeden, ten niższy, 18-kondygnacyjny, o wysokości 54 metrów. Inwestor zamierza postawić drugi, jeszcze bardziej okazały, bo liczący 25 kondygnacji, o wysokości 80 metrów.
Po drugiej stronie Wisłoka, przy ul. Szopena, w odległości stu kilkudziesięciu metrów od Capital Towers, ma powstać 36-kondygnacyjny wieżowiec mieszkalno-handlowo-usługowo-biurowy Olszynki Park (nazwa nawiązuje do Olszynek – położonego w tamtych okolicach, kultowego w okresie PRL miejsca rekreacyjnego rzeszowian). Budynek jest projektem deweloperskim APK Development, natomiast autorami projektu architektonicznego są architekci z pracowni S.T. Architekci. Wieżowiec ma być o wiele wyższy od „wież” Capital Towers – jego wysokość ma liczyć 160 metrów. Jak zapowiada inwestor, budowa ruszy jeszcze w tym roku i zakończy się w 2019. W tym kompleksie ma się mieścić 240 mieszkań. W jego skład będą wchodzić właściwie dwa wieżowce – ten drugi o połowę niższy.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że zarówno lokalizacja, jak i wysokość wieżowca Olszynki Park wzbudzała swego czasu opory architektów i planistów. Dwa lata temu prof. Marek Gosztyła z Politechniki Rzeszowskiej przekonywał na łamach „Nowin”, że to złe miejsce na taki budynek. Według niego linia zabudowy starego miasta, na czele z zamkiem, powinna przechodzić w nowoczesne obiekty łagodnie. Lokalizacja wzbudziła także wątpliwości dr Agaty Ćwik z Katedry Agrobiologii i Ochrony Środowiska UR, która w ub. roku na łamach rzeszowskiej „Gazety Wyborczej” stwierdziła, że zabudowywanie terasy zalewowej (a taką terasą są Olszynki) ze środowiskowego punktu widzenia jest absurdalne.
Rzeszowska firma DevelopRes, która wybudowała przy ul. Warszawskiej biurowiec SkyRes Warszawska, chce wybudować w sąsiedztwie, przy ul. Lubelskiej, drugi biurowiec wchodzący w skład tego kompleksu – SkyRes Lubelska. Powierzchnia pod wynajem w biurowcu przekroczy 17 tys. m kw. Projekt kompleksu SkyRes został wykonany przez biuro 3D Architekci Witold Padlewski i Paweł Koperski z Krakowa.
Pomiędzy zalewem na Wisłoku a al. Powstańców Warszawy mają powstać dwa wieżowce z częścią handlową i parkingiem podziemnym. Budynki mają mieć po 55 metrów wysokości i każdy ma być zwieńczony 20-metrową iglicą. Z kolei na ul. Podwisłocze, w miejscu pawilonu handlowego po byłym sklepie „Jedynka”, ma powstać wieżowiec o wysokości 90 m.
Fajnie, ale czy tak szerokie plany pięcia się w Rzeszowie do góry mają ekonomiczne uzasadnienie?
Wysokościowe budownictwo jest o 20-30 proc. droższe
Maciej Łobos przypomina, że budowanie w górę w wieku XX – głównie w USA, Japonii i Hongkongu – miało przyczyny ekonomiczne. Drastyczny wzrost zamożności społeczeństwa po rewolucji przemysłowej spowodował znaczny wzrost liczby ludności w miastach. W efekcie ceny gruntów poszły bardzo w górę, a śródmieścia stały się niesamowicie kosztowne, co wymusiło budowanie wysokościowców. W Europie ten trend nie jest tak rozwinięty: w Londynie wysokościowce są skupione głównie w ścisłym City, w Barcelonie to są pojedyncze obiekty, a np. w Kopenhadze właściwie ich nie ma. – Da się bez nich żyć – uważa rzeszowski architekt.
W Rzeszowie, zdaniem Macieja Łobosa, budowanie budynków wysokich niespecjalnie ma ekonomiczne uzasadnienie. Wysokościowce buduje się bowiem z reguły w centrach miast, gdzie koszty gruntów są kosmicznie wysokie. Tak się jednak składa, że w Rzeszowie ceny gruntów do wysokich nie należą (według danych portalu Bankier.pl, ceny działek budowlanych w Rzeszowie w ub. r. – w porównaniu z cenami w innych miastach wojewódzkich – sytuowały stolicę Podkarpacia prawie na końcu stawki).
Drugi problem można zdefiniować następująco: im wyżej, tym drożej. – Realizacja budynku wysokiego będzie o 20-30 proc. droższa od wybudowania budynku niskiego – tłumaczy Maciej Łobos. Koszt budowy podwyższa m.in. konieczność przestrzegania przepisów dotyczących bezpieczeństwa – im wyżej, tym bardziej wyśrubowanych.
A jeżeli już się na te wysokościowce uprzemy, to – zdaniem rzeszowskiego architekta – w stosunkowo biednym, w porównaniu z Warszawą czy Krakowem, mieście, jakim jest Rzeszów, budowanie wysokich budynków ma uzasadnienie tylko w bardzo topowych lokalizacjach, z przeznaczeniem dla klientów zamożnych, a i to nie na masową skalę, ponieważ zamożni ludzie nie chcą mieszkać w „mrówkowcach”, albo w budynkach zamieszkanych głównie przez studentów.
– Młode małżeństwo, będące u progu kariery zawodowej czy szukające pierwszego mieszkania, nie zapłaci o 20 proc. więcej za topową lokalizację w budynku wysokim. To jest błąd, który – moim zdaniem – popełniają rzeszowscy deweloperzy: nie pozycjonują swojej oferty tak, by uwzględnić wymagania rynku – tłumaczy Maciej Łobos. Jego zdaniem, w Rzeszowie nie ma oferty dla zamożnego klienta, chcącego zamieszkać w śródmieściu. Ze swoich kontaktów z takimi ludźmi wnioskuje, że w centrum Rzeszowa byłoby zapotrzebowanie na 100-, 120-metrowe apartamenty o standardzie domu jednorodzinnego. Nabyliby je ludzie zamożni, którzy nie chcą stać w korkach dojeżdżając z obrzeży miasta, nie mają ochoty na pielęgnowanie ogrodu przy domu, a zamiast tego wolą spotkać się z przyjaciółmi przy winie w jednej z restauracji w ścisłym centrum Rzeszowa. Tymczasem takiej oferty na rynku nie ma.
– W topowych lokalizacjach, takich jak Olszynki, okolice Podwisłocza czy Mostu Zamkowego, powinny pojawić się mieszkania luksusowe, które spowodowałyby, że śródmieście będzie żyć – przekonuje architekt. – Budowanie na Olszynkach czy Podwisłoczu 45-metrowych mieszkań, droższych o 20-30 proc. od tych, które są obecnie na rynku, jest ekonomicznym absurdem. Maksymalizowanie powierzchni sprzedaży w pewnym momencie staje się ślepym zaułkiem. Lepiej zbudować mniej, ale zarobić więcej. To tak jak z podatkami – powyżej pewnej granicy ich podnoszenie powoduje spadek wpływów do budżetu.
Gdzie powinno powstać rzeszowskie City?
Jeżeli deweloperzy zrealizują swoje plany w Rzeszowie, to wysokościowce powstaną w dużym rozproszeniu. Zdaniem Macieja Łobosa, nie jest to problem, pod warunkiem, że budynki wysokie buduje się w rozproszeniu w sposób świadomy, wynikający z ustalenia, w którym punkcie panoramy miasta chcemy mieć architektoniczną dominantę, a więc punkt orientacyjny, górujący nad okolicą, według którego nawigujemy. Taką klasyczną dominantą jest np. wieża Eiffla w Paryżu, a do niedawna był nią w Warszawie Pałac Kultury i Nauki, zanim został obudowany przez nowoczesne wysokościowce.
– Służby konserwatorskie Londynu kilka lat temu opracowały analizę panoramy miasta. Wyznaczono punkty, gdzie można dopuścić wybudowanie wysokich budynków, gdyż z punktu widzenia panoramy miasta pasowałoby, aby akurat w tym miejscu mieć dominantę – tłumaczy architekt.
Wiadomo też, że wysoki budynek wpływa na otoczenie – pojawia się w tym miejscu więcej ludzi, a więc więcej samochodów, co wpływa na mikrośrodowisko – od ruchu ulicznego począwszy na zmianie prądów wiatru skończywszy.
– Odnoszę wrażenie, że w Rzeszowie nikt nie myśli w tych kategoriach – twierdzi Maciej Łobos.
Z pomysłem rzeszowskiego City, zlokalizowanego na Staromieściu, wystąpili dwa lata temu politycy PiS w kampanii przed wyborami samorządowymi. Zdaniem Macieja Łobosa, przedstawiona przez PiS koncepcja była chybiona, ale to nie znaczy, że o rzeszowskim City nie warto myśleć.
– Jeżeli chcielibyśmy stworzyć takie City w jakimś rejonie Rzeszowa – świadomie wybranym, ale nie na przedmieściach, bo wysokie budynki na przedmieściach to głupota – to należałoby tę dzielnicę w jakiś sposób wydzielić i zrobić tam coś na kształt specjalnej strefy ekonomicznej, gdzie podatki od nieruchomości byłyby zerowe lub bliskie zeru – podpowiada Maciej Łobos. Jego zdaniem, na City nadają się okolice jednostki wojskowej przy ul. Lwowskiej, przy nowej drodze, na przedłużeniu al. Rejtana. – Z urbanistycznego punktu widzenia to świetne miejsce, blisko centrum, z dobrym dojazdem, na osi zamykającej wszystkie główne szlaki. Jeżeli chcemy mieć tam inwestorów, to zadziała tylko zachęta ekonomiczna: tanie grunty, zwolnienie z podatków – uzasadnia architekt.
Najpierw niech coś zbudują…
Kiedy na portalu biznesistyl.pl próbowałem zinwentaryzować plany rzeszowskich deweloperów dotyczące wysokiego budownictwa w Rzeszowie, jeden z czytelników umieścił pod moim tekstem komentarz, w którym nazwał te plany „pobożnymi życzeniami deweloperów”. Stwierdził, że w Polsce – poza Warszawą – buduje się obecnie tylko jeden wysokościowiec – w Katowicach. „Hurraoptymizmem i wizjami Rzeszów nigdy nie dogoni reszty świata. Najpierw coś zbudujcie, a później piszcie o tym, a nie odwrotnie” – stwierdził czytelnik.
– Ekonomia rządzi. Dlatego ja w pomysły budowania tanich wysokich bloków mieszkalnych w dobrych lokalizacjach nie wierzę. Nigdzie na świecie to się nie udało – twierdzi Maciej Łobos.
Czas pokaże, co z planów rzeszowskich deweloperów doczeka się realizacji.
