Reklama

Rynek nieruchomości a wojna

A A A

Dodano: 02-07-2015

Rynek nieruchomości a wojna
Czyli co się sprzedaje i wynajmuje u naszych ukraińskich sąsiadów
 
Jurij Sorbat
Przedstawiciel Certus 
Nieruchomości na Ukrainie
 
Konflikt zbrojny na wschodniej Ukrainie, a w szczególności na terenach obwodu donieckiego i ługańskiego rozpoczął się w kwietniu 2014 roku i od tej pory drastycznie wpłynął na obrót nieruchomościami w tych rejonach. Po obaleniu władzy Wiktora Janukowycza i prorosyjskiej Partii Regionów oraz powołaniu rządu Jaceniuka, prorosyjscy separatyści, wspierani militarnie przez Rosję, wystąpili zbrojnie przeciwko nowemu rządowi. W szybkim tempie zajęli miasta leżące blisko Donbasu i ogłosili utworzenie Federacyjnej Republiki Noworosji. Wraz z wybuchem wojny gospodarka Ukrainy gwałtownie ucierpiała, zamarł między innymi rynek nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Głównym powodem była ogromna dewaluacja ukraińskiej waluty – hrywny, oraz brak chętnych na zakup na terenach zagrożonych.
 
Drastyczne wskaźniki gospodarcze na rynku ukraińskim 
 
Rząd Ukrainy musi się zmagać nie tylko z wojną z Rosją – lecz – co za tym idzie z narastającym kryzysem gospodarczym. W artykule przygotowanym przez Certus Nieruchomości www.certus.net.pl analizie poddana została sytuacja na rynku nieruchomości w największych miastach na Ukrainie, takich jak: 
 
Kijów (stolica), Lwów (jeden z największych ośrodków kultury ukraińskiej) oraz miast, które według znaczenia i liczby ludności, można porównać z Rzeszowem – Iwano-Frankowsk i Łuck. Ostatnie trzy są miastami partnerskimi Rzeszowa. Oprócz sytuacji politycznej, wojny na wschodzie oraz związanych z tym ruchów migracyjnych, również niestabilny kurs hrywny ukraińskiej ma duży wpływ na rynek nieruchomości. Spokojny kraj nieoczekiwanie doznał, co to jest wojna. Po latach 90. najbardziej niestabilna sytuacja na rynku nieruchomości miała miejsce w roku 2008 i powtarza się również dziś. 
 
Zagraniczny dług Ukrainy zwiększył się do poziomu 102,2% PKB, przekraczając wartość całej gospodarki. W 2015 roku zadłużenie będzie jeszcze większe, osiągając 106% PKB. 
 
 
 
Według europejskiego rankingu płynności rynków nieruchomości, sporządzonego przez międzynarodową firmę DTZ, Ukraina znalazła się na ostatniej pozycji listy. W badaniu brano pod uwagę relację wolumenu transakcji do całkowitej ilości dostępnych aktywów rynku nieruchomości komercyjnych. Zgodnie z danymi z roku 2014, bezpośrednie inwestycje zagraniczne Ukrainy są na poziomie 1,9 mld USD i są prawie o dwa razy niższe od wskaźnika z 2013 r. Poziomy inwestowania w Ukrainę wskazują na negatywną dynamikę od 2011 roku. Przewiduje się, że aktywność inwestycyjna nadal będzie słaba w stosunku do stabilizacji sytuacji ekonomicznej i politycznej w kraju.
 
Rok 2014 odznaczył się bardzo dużym poziomem dewaluacji waluty ukraińskiej. Oficjalny kurs UAH do USD 31 grudnia 2014 r. sięgnął 15,77 UAH za 1 USD, co odpowiada osłabieniu waluty narodowej o 97% od początku roku. Tempo wzrostu różnicy obrotu handlu detalicznego i wynagrodzenia po raz pierwszy od 2009 roku było ujemne. W styczniu-grudniu 2014 roku realne wynagrodzenie i obrót handlu detalicznego zademonstrowały obniżenie o 6,5% i 8,6%. Zachodzące zmiany miały duży wpływ na rynek nieruchomości. 
 
W strukturze popytu w roku 2014 przeważają firmy IT oraz firmy z sektora produkcji. Zgodnie z wynikami, największą ilość powierzchni biurowych wynajęły firmy IT (32%) i firmy produkcyjne (29%). Spośród przeprowadzonych transakcji największe powierzchnie wynajmowali międzynarodowi najemcy. Po raz pierwszy od 1 kwartału 2009 roku na rynku biurowym Kijowa postrzegany jest negatywny poziom czystego pochłaniania. W IV kwartale 2014 roku czyste pochłonięcie wyniosło 3,6 tys. m kw. Ogółem w 2014 roku pochłonięcie było na poziomie 20,1 tys. m kw. i okazało się o 3,5 niższe niż w roku 2013.
 
Za ile można wynająć mieszkanie na Ukrainie?
 
W miastach najbardziej dotkniętych wojną – Doniecku i Ługańsku, państwowy rejestr nieruchomości nie działa od końca kwietnia 2014 r., kiedy to Słowiańsk został zagarnięty przez terrorystów „Donieckiej Republiki Ludowej”. Latem i na początku jesieni w zeszłym roku można było jeszcze sprzedać nieruchomości wyjeżdżając do sąsiednich spokojniejszych obwodów, ale od rozpoczęcia aktywnych działań wojennych jest to już niemożliwe. Notariusze wyjechali nie mając pracy, około 3/4 mieszkańców miast objętych wojną uciekło szukając schronienia w innych obwodach Ukrainy, oraz na Krymie, w Rosji i w Polsce. Pytanie dotyczące nieruchomości powoduje sarkastyczny śmiech: „A niech Pan tam pojedzie i spróbuje coś kupić, jeżeli przeżyje” – mówi Wiktoria Charczenko, koordynatorka programu Pomoc dla Polaków z Donbasu i wiceprzewodniczącą Związku Polaków w Donbasie. Obecnie sytuacja jest fatalna, ludzie próbują przetrwać, jeżeli ktoś ma rodziców lub mieszkanie, które boi się stracić – zostaje na miejscu, idzie do pracy, jeżeli ową jeszcze ma, i nawet nie postrzega martwych osób leżących przy chodniku lub zniekształconych domów.
 
W Dniepropietrowsku cena za wynajem mieszkań na początku bardzo wzrosła na skutek zamieszek w Doniecku, a potem nieco się zmniejszyła o 10-15%. Na przykład jednopokojowe mieszkanie w centrum, które w zeszłym roku kosztowało 6 tys.UAH/mc, obecnie kosztuje 5 tys.UAH/mc. Na obrzeżach miasta za jednopokojowe mieszkanie 3-3,5tys.UAH/mc, dziś zapłacimy 2-2,5 tys.UAH/mc, a czasem nawet 1,5 tys.UAH/mc. Najemcy coraz częściej chcą, by wynajmujący płacił za media, co wcześniej się nie zdarzało. Jeżeli w zeszłym roku płaciło za nie ok. 10% wynajmujących, w tym roku już ok. 50%. Przez dewaluację hrywny częstym zjawiskiem jest ponowne podpisywanie umów co pół roku. W zawieranych umowach pojawia się prawo właściciela do zmiany ceny za najem mieszkania co 6 miesięcy. Cena za najem mieszkań w segmencie B i C zazwyczaj jest podawana w UAH, natomiast tradycyjnie najwyższa klasa A jest wynajmowana w dolarach amerykańskich – informuje Julija Kornijenko z agencji nieruchomości „Infoservice”.
 
Reklama
 
Cena najmu mieszkań w Zaporożu była bardziej dyktowana migracją, a nie zmianą kursu UAH. W sierpniu i przez całe lato przybyło bardzo dużo uchodźców, którzy wynajmowali każde wolne mieszkanie nie patrząc na cenę i przyjeżdżając do biura nieruchomości bardzo często tylko z dokumentami w reklamówce, bez żadnych innych rzeczy – podaje pracownik agencji nieruchomości „Jalta-city”, pani Alona. Ale potrwało to przez jakieś 2-3 miesiące. Teraz ludzie poszukują bardziej atrakcyjnych ofert pod względem ceny i starają się negocjować w stronę jej obniżenia. 
 
 
Firmy sprzedające nieruchomości we Lwowie nie są zobowiązane do natychmiastowego wprowadzania danych dotyczących nieruchomości na stronę internetową. Takie działanie ma na celu dostosowanie istniejącej oferty do klienta, który zrobi „dobre wrażenie” na właścicielu mieszkania. Wynajmujący, zanim zdecyduje się zawrzeć umowę najmu, musi się zastanowić, czy chce wynająć osobie z Doniecka (Ługańska), czy toleruje dzieci, psy i koty u siebie w mieszkaniu i jak duże jest ryzyko, że najemcy wyjadą od razu po zakończeniu wojny, czasem z niezapłaconym czynszem. Najem plus media oraz święty spokój, że z mieszkaniem wszystko będzie w porządku – tego właśnie dziś oczekuje właściciel nieruchomości.
 
Natomiast w marcu 2015 r. Yuriy Solovey, deputowany z Iwano-Frankowska, poinformował, że rynek pierwotny obecnie jest jednym z głównych instrumentów inwestowania. Średnia cena na rynku pierwotnym kreuje się od 250 USD do 350 USD za 1 mkw, natomiast na rynku wtórnym wynosi ponad 300 USD/ 1mkw, w centrum miasta około 600-1100 USD/1mkw. 
 
Jak poinformowała pośrednik w obrocie nieruchomościami z agencji Realtor Pani Oksana, do tej pory przyjeżdżają uchodźcy z obwodu donieckiego, w tym z Mariupola. Około 70% mieszkań wynajmowanych jest w dolarach, reszta w walucie krajowej. Budynek w centrum można wynająć za 12 tys. UAH lub 5-6 tys. UAH na obrzeżu miasta.
 
Wpływ wojny na Ukrainie na podkarpacki rynek nieruchomości
 
Wojna na Ukrainie oraz głęboki kryzys gospodarczy wpływa negatywnie nie tylko na sytuację wewnątrz kraju jak i na polski, w tym podkarpacki rynek nieruchomości. Od kilku lat można było zaobserwować duży wpływ obywateli Ukrainy na obrót nieruchomości zwłaszcza w Warszawie, Krakowie, ale także w Rzeszowie. Wspólne inwestycje ukraińsko-polskie przy wschodniej granicy dawały owocne perspektywy na przyszłość. Po wprowadzeniu Karty Polaka, która dawała dodatkowe uprawnienia oraz przywileje dla ukraińskich przedsiębiorców mających polskie korzenie, wzrosła ilość transakcji, szczególnie dotyczących sprzedaży mieszkań. Biznesmeni, politycy, lekarze, prawnicy stali się liderami w nabywaniu nieruchomości na terenie Polski. Wszystko zaczęło się zmieniać z chwilą wybuchu konfliktu zbrojnego na linii Rosja-Ukraina, znacznie spadł popyt na zakup mieszkań, z powodu nagłego zubożenia społeczeństwa na Ukrainie zostało rozwiązanych wiele niezrealizowanych transakcji. Ceny mieszkań spadły do poziomu nieopłacalności, na przykład w o wiele większym Lwowie cena mieszkania jest tańsza niż na rynku rzeszowskim, a mimo tego nie ma chętnych na jego kupno. 
 
Analizując dogłębnie wiele sporządzonych raportów można stwierdzić, iż ceny średnie mieszkań na rynku ukraińskim są o ok. 40% niższe niż w Polsce. Najwyższe ceny mieszkań utrzymują się w stolicy Ukrainy – Kijowie, w którym zamieszkują około 3 miliony obywateli. Jednak porównując je z cenami mieszkań w Warszawie, która posiada o milion mieszkańców mniej, są one o połowę niższe. Największe różnice w cenie odnotowuje się przy mieszkaniach o małym metrażu: im większa powierzchnia mieszkania, tym ceny są bardziej porównywalne. Podobna sytuacja kreuje się w Lwowie, który ma zbliżoną liczbę mieszkańców do Krakowa. Średnia cena mieszkania dwupokojowego w Krakowie wynosi ok. 350 000 zł, natomiast w Lwowie takie samo mieszkanie pod względem powierzchni można nabyć już za 170 000 zł. 
 
Rynek nieruchomości na Podkarpaciu stracił ważnego inwestora, którego w chwili obecnej po prostu nie stać na zakup czy wynajem mieszkania po polskich cenach. Coraz więcej ludności ukraińskiej przekracza polską granicę w poszukiwaniu pracy i pieniędzy na chleb, również coraz więcej Ukraińców stara się o pobyt stały na Podkarpaciu.
 
 
------------------------------
 
Jaromir Rajzer
Prezes Zarządu Certus Nieruchomości Sp. z o.o.,
Partner Zarządzający „Polskiego 
Konsorcjum Nieruchomości”, 
 
Jeszcze 5-10 lat temu najwięcej mieszkań w Polsce spośród cudzoziemców nabywali obywatele Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Irlandii. W ostatnich latach ta tendencja się zmieniła i przodują Niemcy. Na drugą pozycję w roku 2014 wysunęli się natomiast Ukraińcy, z udziałem wynoszącym ok. 12-13% całego wolumenu obrotu mieszkań w odniesieniu do cudzoziemców. Co ciekawe, wcale nie nasz region, choć geograficznie najbliższy, cieszy się wśród nich największą popularnością. Przoduje zdecydowanie Warszawa i Kraków. Potem spora przerwa i reszta kraju, w tym Podkarpacie z udziałem tylko ok. 2-3% wszystkich kupowanych w Polsce przez Ukraińców mieszkań. Być może strach wojny powoduje chęć oddalenia się od granicy, a być może po prostu lepsze możliwości z inwestycyjnego punktu widzenia dyktują inne decyzje.
 
W ostatnim czasie rzeczywiście obserwujemy większą ilość gości z Ukrainy w biurach „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości”, którzy często, jeśli tylko mają środki – wolą je zainwestować w Polsce, w kraju stabilnym, niż u siebie gdzie ceny nieruchomości, póki co, ciągle spadają, a obrót nimi w niektórych, zwłaszcza zachodnich obwodach po prosty zamarł. Takie mieszkanie to także często alternatywa w przypadku konieczności przeprowadzki. Jednakże pamiętajmy, że są też inne opinie. W czasach niestabilności, zwłaszcza wojny, wielu traci, są także tacy co zarabiają. I to fortuny. Trzeba mieć nerwy i wyczucie inwestycyjne, ale w okresie dużych spadków cen kupno bywa kuszącą alternatywą. Przecież wojna kiedyś się skończy... 

KOMENTARZE

Rynek Galicyjski w Sanoku

Po pięćdziesięciu latach dyskusji i snucia projektów w Muzeum Budownictwa Ludowego w Sanoku otwarto...

Głosujmy na Rynek Galicyjski

Sanocki Rynek Galicyjski jest nominowany do nagrody w konkursie "Polska Pięknieje ? 7 Cudów...

Galicyjski Rynek najpiękniejszy

Sanocki Rynek Galicyjski zajął I miejsce w kategorii "Obiekt turystyczny" w konkursie...

Piękny rynek miejski w Boguchwale

Po niemal ośmiu latach od nadania praw miejskich Boguchwała doczekała się miejsca będącego jej prawdziwą wizytówką. Piękny rynek miejski jest już niemal gotowy i lada moment zacznie tętnić życiem. Ta jedna z największych...

Prywatne przychodnie i szpitale zmieniły rynek

Dziś prywatne przychodnie czy kliniki są naturalną częścią rynku medycznego. Ale 20 lat temu były całkowitą nowością, nie dla każdego dostępną, wręcz elitarną. Wszystko zmieniło się, gdy wprowadzono...

zobacz więcej
Reklama

Kiszenie jest ok!

Nic tak nie smakuje latem, jak ogórki małosolne… Przy niewielkim nakładzie pracy uzyskamy wyborny efekt końcowy...

Wybieramy panele podłogowe - ważna jest klasa ścieralności

Planując zakup paneli podłogowych musimy pamiętać, że podłoga jest nie tylko stylowym wykończeniem aranżacji. To inwestycja na długie lata, dlatego warto zwrócić szczególną...

Trwają borówkowe żniwa

Dzieciaki na zmianę z kwiczołami, chętnie skubią owoce prosto z krzaczków. W ostatnich latach borówka amerykańska stała się bardzo popularnym krzewem za względu na swe walory zdrowotne. Owoce zawierają witaminy: C, A, B1, B2 i PP oraz żelazo...

Bloczki fundamentowe z silikatu - czy można stosować zaprawę cienkowarstwową?

Murowanie na tzw. cienką spoinę to nowoczesny sposób na wznoszenie ścian, chętnie wykorzystywany zwłaszcza w przypadku budynków energooszczędnych...

Reklama

Co posadzić, by w ogrodzie zawitały motyle i owady zapylające

Wrzosy, astry, lilaki to tylko niektóre kwiaty, które przyciągają do ogrodu motyle i owady zapylające. Motyle lubią rośliny i niebieskie. Jeśli nie straszna nam gąsienica...

Jak dobrać produkty uszczelniające do pokryć dachowych?

Nieszczelności w dachu mają bardzo poważne konsekwencje. Mogą doprowadzić do zawilgocenia murów i zniszczenia warstwy termoizolacyjnej. Dlatego w trakcie budowy należy dokładnie...

Rynny - kwadratowe, a może ukryte? Zależy od stylu domu

Rynny dzięki różnorodności tonacji, kształtów i materiałów, z których są wykonywane, dają niemal nieograniczone możliwości aranżowania przestrzeni. Podpowiadamy, jak dopasować...

Warto posiać szpinak na jesień

Znienawidzony przez dzieci szpinak pochodzi z Azji i jest uprawiany na całym świecie. Jest rośliną jednoroczną, wysiewaną w ogródku jako przed- lub poplon. Szpinak kiełkuje przy 3-4ºC, choć najlepiej rośnie w temperaturze 15-18ºC...

Elewacja na gładko możliwa dzięki silikonowej masie

Elewacje wykonywane na gładko, to ostatnio jedne z najbardziej popularnych wykończeń budynku. Nie tylko estetyczne wyglądają. Są przede wszystkim bardzo praktyczne, dlatego wykonawcy od dawana...

zobacz więcej

POLECANE

VIP Wrzesień-Październik

VIP Wrzesień-Październik
w numerze m.in.:

• Ryszard Jania - w motoryzacji ważny jest sojusz! • Prezydent Rzeszowa Tadeusz Ferenc • Cerkamed jeszcze pokaże • Dzisiejsza Rosja • Ocaleni Żydzi z Podkarpacia
http://www.swiatpogody.pl
Reklama

NASI PARTNERZY