Reklama

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

A A A
Z Patricią Mitro, prawnikiem z Law Business Center Sp. z o.o. rozmawia Alina Bosak

Dodano: 29-08-2016

Patricia Mitro

Patricia Mitro

Jakie przepisy obowiązują osobę, która decyduje się wynająć swoje mieszkanie?
 

Wynajem mieszkania wiąże się z ryzykiem. Najemca może dopuścić się dewastacji lokalu lub zaprzestać opłacania czynszu. Ważne abyśmy wiedzieli jak w takiej sytuacji należy reagować i jakimi argumentami prawnymi się posługiwać. Umowa najmu definiowana jest w art. 659 k.c., który wskazuje, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Oczywiście powszechną formą zapłaty jest kwota pieniężna. Tematykę tą reguluje Kodeks Cywilny oraz Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zamianie Kodeksu Cywilnego.

Na co zwrócić uwagę przy wynajmie?

Decydując się na wynajem swojego mieszkania, musimy powziąć pewne niezbędne czynności, które ograniczą ryzyko niepowodzenia. Na początku wynajmujący powinien zadać sobie pytanie, kogo widziałby w roli potencjalnego najemcy. Grup docelowych może być wiele, a część z nich to grupy tzw. podwyższonego ryzyka, jak np. studenci. To oni właśnie najczęściej są Najemcami. Kolejną grupę tworzą młode małżeństwa, pary żyjące w konkubinacie, pary posiadające potomstwo. Niezwykle rzadko najemcami są seniorzy lub osoby całkowicie samotne. Rozważmy, kto będzie idealnym lokatorem. Coraz częściej właściciele nieruchomości, decydujący się na wynajem, prowadzą tzw. „rozmowy rekrutacyjne” dla zainteresowanych najmem, dzięki czemu mogą poznać potencjalną stronę umowy i mieć większą pewność, iż nie dojdzie do nadużyć, zmian w nieruchomości lub dewastacji. Kolejną drogą oprócz samodzielnego wynajmu jest skierowanie oferty do obsługi przez agencję nieruchomości. Plusy takiego rozwiązania polegają na tym, że dokładnie możemy poznać profil kandydata na najemcę: jego formę zarobkowania, sytuację rodzinną, majątkową, zawodową, upodobania etc. Pośrednik zobowiązany jest do przygotowania umowy najmu, protokołów objęcia nieruchomości w posiadanie oraz nadzoru nad przebiegiem czynności. Minus wiąże się z obowiązkiem uiszczenia na rzecz biura nieruchomości kwoty stanowiącej zazwyczaj równowartość jednomiesięcznego czynszu.

Co powinniśmy zawrzeć w umowie najmu?

Trzeba podać datę i miejsce jej zawarcia, dane osobowe stron, zawierających umowę, czas jej trwania i warunki wypowiedzenia. Do tego wysokość czynszu i dokładny opis lokalu. Strony określają także swoje prawa i obowiązki oraz składają na dokumencie podpisy. Poza tymi koniecznymi elementami, można dodać zapisy na temat kaucji, warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, czy wykaz lokatorów (patrz Ramka).

Jak zabezpieczyć się przed wandalem?

Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę określonej wysokości kaucji, jako zabezpieczenia należności wynikających z umowy najmu. Bardzo często wykorzystywane jest to prawo, choć trzeba podkreślić, że kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie na pokrycie ewentualnych kosztów zniszczeń czy też dewastacji.

Jak się pozbyć najemcy, jeśli nie chce dobrowolnie opuścić naszego mieszkania?

Reklama

Na wstępie zaznaczyć trzeba, iż pozbycie się niechcianego lokatora może okazać się dużym wyzwaniem bowiem przebywający w mieszkaniu lokatorzy, niezależnie czy posiadają tytuł prawny do lokalu, czy też nie, mają zagwarantowaną przez prawo ochronę, która w pewnych okolicznościach może nawet uniemożliwić ich usunięcie. W takiej sytuacji niedopuszczalne są rozwiązania siłowe. By skutecznie i zgodnie z prawem pozbyć się najemcy, należy wszcząć postępowanie eksmisyjne. Eksmitować można tylko osobę, która zajmuje lokal bezprawnie. Wypowiedzenie należy sporządzić w formie pisemnej, określając przyczynę wypowiedzenia. Lokator traci wówczas tytuł do zajmowanego lokalu. By wszcząć postępowanie eksmisyjne, należy wnieść powództwo do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora, który ma być usunięty z lokalu.

Powiedziała Pani, że w pewnych okolicznościach usunięcie najemcy może być niemożliwe?

Po przeprowadzonej rozprawie sąd wyda wyrok, w którym może orzec opróżnienie lokalu. Co do zasady, poza pewnymi wyjątkami, nie można jednak eksmitować „byłego najemcy” na bruk. Sąd w wyroku określi pomieszczenie zastępcze dla byłego najemcy. Lokal taki może wskazać lokator, gmina lub właściciel zajmowanego bezprawnie mieszkania. Pomieszczenie to powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego winno przypadać co najmniej 5 mkw. Dopiero na podstawie prawomocnego wyroku sądu, opatrzonego tzw. klauzulą wykonalności, przeprowadza się eksmisję. By ją wszcząć, musimy złożyć wniosek do komornika, załączając prawomocny wyrok sądu wraz z klauzulą. Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania. Komornik najpierw wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeżeli termin ten upłynie bezskutecznie, komornik przystąpi do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Opisana procedura jest czasochłonna i wiąże się z kosztami, Wynajmujący nie posiada też wtedy faktycznych możliwości dysponowania swoją nieruchomością.

Można się przed taką sytuacją w jakiś sposób zabezpieczyć?

Wyjściem jest umowa najmu okazjonalnego. To jeden z racjonalniejszych sposobów, by zminimalizować negatywne skutki wynajmu osobie nieuczciwej. W takim kontrakcie najemca zobowiązuje się do poddania egzekucji i opuszczenia mieszkania i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Nowo wprowadzone regulacje, tj. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umożliwiły bowiem korzystanie z instytucji najmu okazjonalnego nie tylko osobom fizycznym, ale i przedsiębiorcom. Pamiętać też należy, że legalizacja najmu i podpisanie umowy wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownych opłat na rzecz fiskusa.

Ramka x2

Obligatoryjne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego

W umowie sporządzanej na potrzeby najmu należy ująć niezbędne dane takie jak:

  • miejsce i data jej zawarcia,
  • określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości),
  • dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie,
  • wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji (kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów, itp),
  • czas trwania umowy,
  • warunki wypowiedzenia umowy,
  • prawa i obowiązki stron umowy (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w budowie),
  • podpisy stron.

Dodatkowe elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego

Umowa taka może ponadto zawierać:

  • informację o dodatkowych nakładach, ponoszonych przez najemcę i sposobie ich rozliczania,
  • informację o kaucji i jej wysokości,
  • warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego,
  • wykaz lokatorów,
  • wykaz załączników.

Ramka 3

Kruczki prawne w umowach najmu

W umowie najmu mogą np. znaleźć się postanowienia, wyłączające obowiązek utrzymania przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku. W orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż określający ten obowiązek przepis art. 662 par. 1 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, a więc może być modyfikowany wolą stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26  czerwca 2008 r., II CSK 69/08 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 marca 2011 r. o sygn. VI ACa 852/10).

KOMENTARZE

Rozpoczęły się wakacje - o czy warto pamiętać?

W ramach organizowanej po raz piąty akcji informacyjnej...

Okna, drzwi i rolety. Stolarka okienna najlepsza na taras

Taras to miejsce, które kojarzy się...

Volvo S90 i V90 - nowy wzorzec bezpieczeństwa

Marka Volvo liczy niemal 90 lat. Jeszcze nigdy nie przechodziła...

Sprawdzaj olej - pojeździsz dłużej

Wielu kierowców nie ma nawyku sprawdzania poziomu oleju w silniku, zanim nie zacznie się świecić lub migać jego kontrolka. Obecne silniki są coraz bardziej obciążane. Niektóre marki nawet te premium, aby obniżyć koszty...

Mieszkanie na kredyt czy za gotówkę? Na jakie lokum nas stać i jak bezpiecznie się zapożyczyć

Według najnowszych danych z raportu AMRON ? SARFiN, w I kwartale br. zawarto o 0,98 proc. tj. 19 597...

zobacz więcej
Reklama

Żyjąc w dobie tworzyw sztucznych, tęsknimy za naturą

Z Katarzyną Janią, projektantką wnętrz...

Kiedy stosować metalowe łączniki w konstrukcji ściany?

Wszystkie ściany konstrukcyjne muszą...

Odbiór mieszkania od dewelopera- na co zwrócić uwagę?

Obiór kluczy do własnego mieszkania...

Koniec z włamaniami i zalaniem w czasie wakacji! Dzięki inteligentnemu domowi poczujesz się bezpiecznie

Lato to czas wakacyjnych urlopów, zasłużonego i jakże upragnionego odpoczynku. Niestety...

Bez prądu ani rusz!

Choć w dzisiejszych czasach, trudno wyobrazić sobie funkcjonowanie bez prądu, to niestety z powodu awarii np. przeciążonej sieci lub zerwanych linii, dochodzi do przerw w jego ciągłej dostawie. Takie sytuacje nie są częste, ale niestety zdarzają się...

Jej wysokość juka karolińska

Przyciąga wzrok swoimi imponującymi białymi kwiatostanami i szpiczastymi liśćmi. Mimo że wygląda egzotycznie i pochodzi z "ciepłych krajów", to z powodzeniem może rosnąć w naszym klimacie, jeśli zapewnimy jej osłonięte od wiatru...

Reklama

Styl loftowy vs. high-tech? W poszukiwaniu idealnego stołu

Stół do jadalni to mebel, który powinien służyć gospodarzom przez długi czas i w nienagannym stanie przetrwać lata codziennej eksploatacji. Ale nawet najbardziej efektowny model...

Pełnia sezonu - pracowity czerwiec w ogrodzie

"Czerwiec temu się zieleni, kto do pracy się nie leni". W tym miesiącu nie zapominamy więc o pielęgnacji pomidorów, kontroli miejsc szczepień czy porządkach na rabatach bylinowych i cebulowych. Zbieramy...

Urządzić swoje mieszkanie, czyli czym kierują się Polacy kupując nowe meble?

Zgodnie z danymi GUS i Eurostatu wartość produkcji sprzedanej mebli w Polsce wyniosła w 2016 r. 42 mld zł. Za 10 proc. tej kwoty odpowiada...

Czy warto instalować sterowniki do zarządzania ogrzewaniem?

Wysoki komfort cieplny, niższe rachunki, pozytywny wpływ na środowisko naturalne- to tylko niektóre z korzyści wynikających z zarządzania ogrzewaniem. Dobór sterowników już...

Pełnia sezonu na pożywną cukinię

Można ją jeść na surowo. Przyrządzać leczo czy smażyć jej kwiaty. Cukinia zdrowo uzależnia. Zawieraja dużo witaminy C, A, K, z grupy B oraz mikroelementy. Pestki cukinii zawierają kukurbitacynę – związek o działaniu...

zobacz więcej

POLECANE

VIP Biznes&Styl Nr. 58

VIP Biznes&Styl Nr. 58
w numerze m.in.:

• JIVR Bike z Mielca • Nauka uprawiana w symbiozie z biznesem • Lekarz, który zaraził się wirusem podróży • Twarze Podkarpacia. 10 lat VIP Biznes&Styl • Plakaty Wiesława Grzegorczyka • Kongres TSLA Expo 2018 Autosan wstaje z kolan • 50 lat zapory i elektrowni
http://www.swiatpogody.pl
Reklama

NASI PARTNERZY

zamknij

Szanowny Czytelniku !

Zanim klikniesz „Zgadzam się” lub zamkniesz to okno, prosimy o przeczytanie tej informacji. Prosimy w niej o Twoją dobrowolną zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz przekazujemy informacje o tzw. cookies i o przetwarzaniu przez nas Twoich danych osobowych. Klikając „Zgadzam się” lub zamykając okno, zgadzasz się na poniższe. Możesz też odmówić zgody lub ograniczyć jej zakres.

Zgoda

Jeśli chcesz zgodzić się na przetwarzanie przez Zaufanych Partnerów Grupy SAGIER Twoich danych osobowych, które udostępniasz w historii przeglądania stron i aplikacji internetowych, w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i w aplikacjach w celu ustalenia Twoich potencjalnych zainteresowań dla dostosowania reklamy i oferty) w tym na umieszczanie znaczników internetowych (cookies itp.) na Twoich urządzeniach i odczytywanie takich znaczników, kliknij przycisk „Przejdź do serwisu” lub zamknij to okno.
Jeśli nie chcesz wyrazić zgody, kliknij „Nie teraz”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Możesz edytować zakres zgody, w tym wycofać ją całkowicie, przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Powyższa zgoda dotyczy przetwarzania Twoich danych osobowych w celach marketingowych Zaufanych Partnerów. Zaufani Partnerzy to firmy z obszaru e-commerce i reklamodawcy oraz działające w ich imieniu domy mediowe i podobne organizacje, z którymi Grupa SAGIER współpracuje.
Podmioty z Grupy SAGIER w ramach udostępnianych przez siebie usług internetowych przetwarzają Twoje dane we własnych celach marketingowych w oparciu o prawnie uzasadniony, wspólny interes podmiotów Grupy SAGIER. Przetwarzanie takie nie wymaga dodatkowej zgody z Twojej strony, ale możesz mu się w każdej chwili sprzeciwić. O ile nie zdecydujesz inaczej, dokonując stosownych zmian ustawień w Twojej przeglądarce, podmioty z Grupy SAGIER będą również instalować na Twoich urządzeniach pliki cookies i podobne oraz odczytywać informacje z takich plików. Bliższe informacje o cookies znajdziesz w akapicie „Cookies” pod koniec tej informacji.

Administrator danych osobowych

Administratorami Twoich danych są podmioty z Grupy SAGIER czyli podmioty z grupy kapitałowej SAGIER, w której skład wchodzą Sagier Sp. z o.o. ul. Cegielniana 18c/3, 35-310 Rzeszów oraz Podmioty Zależne. Ponadto, w świetle obowiązującego prawa, administratorami Twoich danych w ramach poszczególnych Usług mogą być również Zaufani Partnerzy, w tym klienci.
PODMIOTY ZALEŻNE:
http://www.biznesistyl.pl/
http://poradnikbudowlany.eu/
http://modnieizdrowo.pl/
http://www.sagier.pl/
Jeżeli wyrazisz zgodę, o którą wyżej prosimy, administratorami Twoich danych osobowych będą także nasi Zaufani Partnerzy. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie na stronie naszej polityki prywatności i tam też zmodyfikować lub cofnąć swoje zgody.

Podstawa i cel przetwarzania

Twoje dane przetwarzamy w następujących celach:
• 1. Jeśli zawieramy z Tobą umowę o realizację danej usługi (np. usługi zapewniającej Ci możliwość zapoznania się z jednym z naszych serwisów w oparciu o treść regulaminu tego serwisu), to możemy przetwarzać Twoje dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.
• 2. Zapewnianie bezpieczeństwa usługi (np. sprawdzenie, czy do Twojego konta nie loguje się nieuprawniona osoba), dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszanie naszych usług i dopasowanie ich do potrzeb i wygody użytkowników (np. personalizowanie treści w usługach), jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług (np. jeśli interesujesz się motoryzacją i oglądasz artykuły w biznesistyl.pl lub na innych stronach internetowych, to możemy Ci wyświetlić reklamę dotyczącą artykułu w serwisie biznesistyl.pl/automoto. Takie przetwarzanie danych to realizacja naszych prawnie uzasadnionych interesów.
• 3. Za Twoją zgodą usługi marketingowe dostarczą Ci nasi Zaufani Partnerzy oraz my dla podmiotów trzecich. Aby móc pokazać interesujące Cię reklamy (np. produktu, którego możesz potrzebować) reklamodawcy i ich przedstawiciele chcieliby mieć możliwość przetwarzania Twoich danych związanych z odwiedzanymi przez Ciebie stronami internetowymi. Udzielenie takiej zgody jest dobrowolne, nie musisz jej udzielać, nie pozbawi Cię to dostępu do naszych usług. Masz również możliwość ograniczenia zakresu lub zmiany zgody w dowolnym momencie.

Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania, czyli w przypadku udzielenia zgody do momentu jej cofnięcia, ograniczenia lub innych działań z Twojej strony ograniczających tę zgodę, w przypadku niezbędności danych do wykonania umowy, przez czas jej wykonywania i ewentualnie okres przedawnienia roszczeń z niej (zwykle nie więcej niż 3 lata, a maksymalnie 10 lat), a w przypadku, gdy podstawą przetwarzania danych jest uzasadniony interes administratora, do czasu zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.

Przekazywanie danych

Administratorzy danych mogą powierzać Twoje dane podwykonawcom IT, księgowym, agencjom marketingowym etc. Zrobią to jedynie na podstawie umowy o powierzenie przetwarzania danych zobowiązującej taki podmiot do odpowiedniego zabezpieczenia danych i niekorzystania z nich do własnych celów.

Cookies

Na naszych stronach używamy znaczników internetowych takich jak pliki np. cookie lub local storage do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu personalizowania treści i reklam oraz analizowania ruchu na stronach, aplikacjach i w Internecie. W ten sposób technologię tę wykorzystują również podmioty z Grupy SAGIER oraz nasi Zaufani Partnerzy, którzy także chcą dopasowywać reklamy do Twoich preferencji. Cookies to dane informatyczne zapisywane w plikach i przechowywane na Twoim urządzeniu końcowym (tj. twój komputer, tablet, smartphone itp.), które przeglądarka wysyła do serwera przy każdorazowym wejściu na stronę z tego urządzenia, podczas gdy odwiedzasz strony w Internecie. Szczegółową informację na temat plików cookie i ich funkcjonowania znajdziesz pod tym linkiem. Pod tym linkiem znajdziesz także informację o tym jak zmienić ustawienia przeglądarki, aby ograniczyć lub wyłączyć funkcjonowanie plików cookies itp. oraz jak usunąć takie pliki z Twojego urządzenia.

Twoje uprawnienia

Przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych i ich przetwarzania przez nas, inne podmioty z Grupy SAGIER i Zaufanych Partnerów:
1. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych możesz ją w każdej chwili wycofać (cofnięcie zgody oczywiście nie uchyli zgodności z prawem przetwarzania już dokonanego na jej podstawie);
2. Masz również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym w Polsce jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Pod tym adresem znajdziesz dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych i Twoich uprawnień.