Reklama

Podsumowanie sytuacji na rzeszowskim rynku nieruchomości

A A A
Artykuł sponsorowany

Dodano: 15-01-2015

Podsumowanie sytuacji na rzeszowskim rynku nieruchomości
Wielu naszych klientów zadaje pytania jaki będzie najbliższy czas, jaka będzie podaż, popyt i ceny, słowem tendencje na rynku nieruchomości. Po okresie „wielkiej stabilizacji” trwającej już od 6 lat i powolnym zapominaniu pokryzysowego czasu nadal trudno jest jednoznacznie prognozować przyszłość.
 
Można przewidywać, że najbliższe miesiące to również czas dalszego wyrównywania cen, bez większych zmian cenowych. Należy jednak podkreślić, że tak niewielkie rynki, jak Rzeszów są stosunkowo niestabilne, nawet kilku większych deweloperów potrafi w krótkim czasie zmienić panujące trendy. I z takimi zdarzeniami mamy właśnie do czynienia. Budowane są mieszkania dla rynku popularnego ale i nowoczesne i drogie apartamentowce. Rzeszów wyróżnia się od innych miast regionu podkarpackiego stosunkowo dużą aktywnością inwestorów, co potwierdza liczba wydanych pozwoleń na budowę, w 2013r. - 1202, natomiast tylko w pierwszych trzech kwartałach 2014r. już ponad 2200. Tak gwałtowny wzrost powoduje, że wyprzedzamy w tej kategorii znacznie większe miasta, jak: Lublin, Kielce czy Radom. Podobnie jest z liczbą rozpoczynanych budów, gdzie także odnotowujemy skokowy wzrost z ok. 1320 do ok. 1750.
 
Zestawienie tylko tych dwóch wskaźników powoduje, że należy stwierdzić, iż najbliższy czas stoi pod znakiem podaży. Jeśli deweloperzy rozpoczną wszystkie zaplanowane inwestycje to podaż wskoczy na zupełnie inny, nie znany dotąd poziom w naszym mieście. Nie zrównoważy tego dodatnia migracja wewnętrzna, ani nieco poprawiające się wskaźniki gospodarcze, ani funkcjonujące obecnie programy rządowego wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Również poziom ilości mieszkań oddawanych do użytkowania od paru już lat z reguły przekracza rocznie 1500, podczas gdy jeszcze przed 2009 rokiem nigdy nie oddawano więcej niż 1000 lokali. Nie wykluczone więc, że w najbliższym czasie ponownie podniesiemy tą poprzeczkę i po raz pierwszy przekroczymy liczbę 2000 mieszkań oddanych w jednym roku. Tylko czy wszystko się sprzeda?
 
Wykres 1. Pozwolenia na budowę, mieszkania oddane do użytkowania oraz mieszkania, których budowę rozpoczęto w Rzeszowie w latach 2009 -2014
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL GUS
 
Kto buduje najwięcej
 
Należy też zwrócić uwagę, że Rzeszów w przeciwieństwie do ogólnopolskich tendencji to wciąż miejsce sporej aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. Choć ostatnie dwa kwartały to znaczny spadek i tylko 5-11% udziału w rynku nowo rozpoczynanych budów to jednak spółdzielnie średnio wciąż budują ok. 20-30% mieszkań, podczas gdy w całęj Polsce poniżej 10%. Nadal, co jest od lat utrzymującą się tendencją, z reguły największą ilość inwestorów stanowią osoby prywatne, budujące na własne potrzeby, choć są to głównie domy jednorodzinne. Należy podkreslić, że w ostatnich latach rolę głównych budowniczych mieszkań przejęli deweloperzy, spośród mieszkań oddanych do użytku w III kwartale 2014 roku aż 58% stanowiły te przez nich wybudowane, 13% przez spółdzielnie mieszkaniowe, a 29% przez inwesorów indywidualnych. Rzeszów jest więc miejscem gdzie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż w istotny sposób biorą udział w rozwoju budownictwa mieszkaniowego, choć są już w zdecydowanej mniejszości. Praktycznie zanikło natomiast budownictwo zakładowe, w minimalnym stopniu istnieje budownictwo komunalne czy TBS-y. 
 
Wykres 2. Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto w III kw. 2014 r. 
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS
 
Czy ceny spadają?
 
Reklama
Zwróćmy też uwagę, że poziom cen mieszkań używanych w naszym mieście od IV kwartału 2007 do III kw. 2014 roku jest na prawie identycznym poziomie i wzrósł tylko o 130 zł za 1 m²  do średniej kwoty 4551 zł/m². Wzrost cen mieszkań używanych o zaledwie 3%, biorąc pod uwagę 7-letnią inflację to w praktyce oznacza spadek cen. Mieszkania nowe wzrosły w tym samym okresie o ok. 6%. O ile jeszcze do roku 2013 regułą rynku rzeszowskiego było, iż mieszkania używane były droższe od nowych o tyle, począwszy od II kw. 2013r. tendencja ta się odwórciła. Za miniony kwartał średnia cena mieszkania nowego wynosiła 4649zł/m². Warto zauważyć, że cena mieszkań nowych spadła w stosunku do II kwartału o ok. 180zł/m², a używanych wzrosła o ok. 100zł/ m² w tym samym okresie. Jeśli spojrzymy na inne największe miasta naszego regionu to podkreślić należy, że ceny są tam zdecydowanie niższe, czasami nawet nie pozwalające na rozwój budownictwa deweloperskiego. Najczęściej mieściły się one w 2014r. w przedziale od ok. 2800 zł/m² (Tarnobrzeg) do 3800  zł/m² (Mielec). Należy zauważyć, że w przypadku utrzymujących się obecnie relacji cen może w najbliższych latach nastąpić w naszym województwie dalszy proces koncentracji mieszkalnictwa w Rzeszowie ze względu na nieopłacalność budowy mieszkań w większości miast regionu. Taki proces metropolizacji widoczny jest też w skali całego kraju, gdzie następuje koncentracja mieszkalnictwa w 5 największych aglomeracjach.
 
W związku z rachunkiem opłacalności inwestycji Rzeszów wykazuje zdecydowaną przewagę we wszystkich przedstawionych wskaźnikach na tle innych miast Podkarpacia. Cena jest więc naturalną barierą rozwoju rynku, może powodować, iż w niektórych miejscowościach jedynie wybrane formy budownictwa (np. spółdzielcze, komunalne, TBS-y, indywidualne) będą możliwe do realizacji, natomiast budownictwo deweloperskie, nastawione na zysk, nie będzie się opłacać. Drugim miastem Podkarpacia pod względem aktywności inwestorów jest Krosno, co obrazuje przewaga ilościowa rozpoczętych budów.
Ponad wszelką wątpliwość czas ostatnich ok. 6 lat można nazwać okresem wielkiej stabilizacji, trwającym po okresie kryzysu bankowego. Prawdopodobnie najbliższe miesiące nie przyniosą nic nowego. Jednakże od połowy przyszłego roku, gdy już przekonamy się jak wiele z nowo projektowanych budynków zacznie w rzeczywistości „rosnąć” możemy być świadkami znaczącej nadpodaży. Może to doprowadzić do różnych zjawisk rynkowych, w tym do obniżek cen. Choć raczej niewielkich, gdyż deweloperzy nie będą chcieli zrezygnować z zysku i raczej będą wprowadzać projekty etapami, starając się dozować podaż. Z wielką uwagą będziemy też obserwować, czy w Rzeszowie przyjmie się budownictwo apartamentowe, ale takie z prawdziwego zdarzenia, z użyciem odpowiednich rozwiązań i materiałów. Niestety też znacznie droższe, potrafiące sięgać nawet do ponad 10 tys. zł za metr. O ile nie wątpię, że pojedyncze takie mieszkania, w szczególnie ciekawych lokalizacjach i z odpowienimo dobraną funkcją, wykończeniem i widokiem mogą się sprzedać, o tyle nie wróżę sukcesu masowego w tym segmencie. 
 
Dbajmy o ład przestrzenny

Odrębną i jakże ważną kwestią jest zachowanie ładu przestrzennego w rozwoju budownictwa. Budynki wznoszone w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy dają znaczącą swobodę inwestorom w decydowaniu o kształcie projektu, a de facto przestrzeni. Dochodzi więc do sytuacji ogromnego kolorytu, sporego zróżnicowania architektonicznego w tym samym obszarze miasta. Dziej się tak gdy operują w jednym miejscu różni deweloperzy. Nawet wprowadzenie później w takim obszarze miejscowych planów nie wiele zmienia, gdyż nakazują one z reguły nawiązywać do zabudowy sąsiedniej, co w przypadku dużego jej zróżnicowania jest nie tylko trudne, co wręcz niemożliwe. A może warto stosować nieco dokładniesze zapisy, narzucające w większym stopniu rodzaj zabudowy inwestorom w decyzjach o warunkach zabudowy?
 
Czy programy rządowego wsparcia budwnictwa mieszkaniowego mają realny wpływ na rynek.
 
Mijający pierwszy rok doświadczeń z programem MdM pokazuje, że założony poziom wsparcia – 600 mln zł - nie zostanie wykorzystany nawet w połowie. Jak zwykle wpływ miały na to niedostosowane limity cenowe, w Rzeszowie – 4351zł/m m², czy wykluczenie mieszkań spółdzielczych z programu. Jednak największą jego wadą jest także wykluczenie Polski powiatowej z możliwości wsparcia państwa w nabyciu pierwszego lokum. Program wspiera jedynie budownictwo pierwotne od deweloperów, którzy z reguły nie działają na terenie mniejszych miejscowości, a więc ich mieszkańcy nie kwalifikują się do niego. Efekt jest taki, że w pierwszej poł. 2014r. na Podkarpaciu wykorzystano tylko 2% całej puli przyznanych dotacji, co plasuje nas w dole tabeli. Najwięcej pieniędzy ok. połowa poszło do woj. pomorskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego. Miejmy nadzieje, że prowadzone nowelizacje wyeliminują i urealnią tę formę wsparcia i nasz region też z niego realnie skorzysta. Niestety z przykrością zauważamy też, że inny program rządowy tj. fundusz mieszkań na wynajem nie doszedł w praktyce do żadnego miasta w naszym województwie. Państwo podpisało pierwsze umowy kupna ale ponownie skoncentrowało się na tylko kilku największych miastach Polski i tam pozyskuje mieszkania przeznaczone do tańszego wynajmu. Na razie nic nie wskazuje na zmianę tej polityki. Takie programy wspierające budownictwo czynszowe powinny być realizowane w oparciu o zupełnie odmienną strategię. Nie ma konieczności aby głównym posiadaczem mieszkań było państwo, a o wydawaniu naszych, ogromnych pieniądzy decydował wyłącznie mało znający się na tej branży urzędnik. Wystarczy skorzystać choćby z przykładu francuskiego, gdzie dając relatywnie niewielką np. 19% ulgę  podatkową deweloperom przy budowie nowych mieszkań są oni zobowiązani do ich wynajmowania za czynsz 20% poniżej cen rynkowych przez okres min. 10 lat. Państwo nie musi angażować ogromnych środków pochodzących z naszych kieszeni, a o miejscu rozwoju budownictwa czynszowego decyduje w większym stopniu rynek, a nie urzędnik. Jestem przekonany, że również deweloperzy z naszego regionu korzystaliby z tej formy wsparcia a mieszkańcy mieliby dodatkowe tańsze mieszkania do najmu.
 
 
Jaromir Rajzer
Prezes Zarządu „Certus Nieruchomości”
Partner Zarządzający „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości" 
pełny raport za III kw. 2014r. dostępny na : www.inforealestate.pl

KOMENTARZE

Na co zwrócić uwagę kupując działkę budowlaną

Wybierając działkę budowlaną, na której chcemy...

Radni PO wypominają PIS-owi, że zmniejszył wydatki na inwestycje

Radni PO zarzucili władzom województwa podczas konferencji prasowej i na sesji sejmiku, że te postanowiły zmniejszyć w budżecie na ten rok - i tak już skromne -...

Od 1 października A4 Rzeszów - Jarosław płatna. Tylko dla ciężarówek

Zła informacja dla kierowców jest taka, że zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów, 1 października br. sieć dróg płatnych viaTOLL powiększy...

zobacz więcej
Reklama

Folie ochronne i ich praktyczne wykorzystanie

Jak sama nazwa wskazuje, głównym zadaniem folii ochronnych...

zobacz więcej

POLECANE

VIP Biznes&Styl Nr 63

VIP Biznes&Styl Nr 63
w numerze m.in.:

Milioner, który dla Puszczy Karpackiej porzucił biznes Tomasz Róg, efekt motyla w Cieszanowie Maria i Marcin Piotrowscy Folkowisko z Goracja Porsche może mieć każdy, ale rzeźbę już nie! Za 2 lata S19 połączy Rzeszów z Lublinem Dzieje firmy kupieckiej I. Schaitter i Spółka Kongres i Targi TSLA EXPO 2019

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE

RZESZÓW WEATHER
Reklama

NASI PARTNERZY

zamknij

Szanowny Czytelniku !

Zanim klikniesz „Zgadzam się” lub zamkniesz to okno, prosimy o przeczytanie tej informacji. Prosimy w niej o Twoją dobrowolną zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz przekazujemy informacje o tzw. cookies i o przetwarzaniu przez nas Twoich danych osobowych. Klikając „Zgadzam się” lub zamykając okno, zgadzasz się na poniższe. Możesz też odmówić zgody lub ograniczyć jej zakres.

Zgoda

Jeśli chcesz zgodzić się na przetwarzanie przez Zaufanych Partnerów Grupy SAGIER Twoich danych osobowych, które udostępniasz w historii przeglądania stron i aplikacji internetowych, w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i w aplikacjach w celu ustalenia Twoich potencjalnych zainteresowań dla dostosowania reklamy i oferty) w tym na umieszczanie znaczników internetowych (cookies itp.) na Twoich urządzeniach i odczytywanie takich znaczników, kliknij przycisk „Przejdź do serwisu” lub zamknij to okno.
Jeśli nie chcesz wyrazić zgody, kliknij „Nie teraz”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Możesz edytować zakres zgody, w tym wycofać ją całkowicie, przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Powyższa zgoda dotyczy przetwarzania Twoich danych osobowych w celach marketingowych Zaufanych Partnerów. Zaufani Partnerzy to firmy z obszaru e-commerce i reklamodawcy oraz działające w ich imieniu domy mediowe i podobne organizacje, z którymi Grupa SAGIER współpracuje.
Podmioty z Grupy SAGIER w ramach udostępnianych przez siebie usług internetowych przetwarzają Twoje dane we własnych celach marketingowych w oparciu o prawnie uzasadniony, wspólny interes podmiotów Grupy SAGIER. Przetwarzanie takie nie wymaga dodatkowej zgody z Twojej strony, ale możesz mu się w każdej chwili sprzeciwić. O ile nie zdecydujesz inaczej, dokonując stosownych zmian ustawień w Twojej przeglądarce, podmioty z Grupy SAGIER będą również instalować na Twoich urządzeniach pliki cookies i podobne oraz odczytywać informacje z takich plików. Bliższe informacje o cookies znajdziesz w akapicie „Cookies” pod koniec tej informacji.

Administrator danych osobowych

Administratorami Twoich danych są podmioty z Grupy SAGIER czyli podmioty z grupy kapitałowej SAGIER, w której skład wchodzą Sagier Sp. z o.o. ul. Cegielniana 18c/3, 35-310 Rzeszów oraz Podmioty Zależne. Ponadto, w świetle obowiązującego prawa, administratorami Twoich danych w ramach poszczególnych Usług mogą być również Zaufani Partnerzy, w tym klienci.
PODMIOTY ZALEŻNE:
http://www.biznesistyl.pl/
http://poradnikbudowlany.eu/
http://modnieizdrowo.pl/
http://www.sagier.pl/
Jeżeli wyrazisz zgodę, o którą wyżej prosimy, administratorami Twoich danych osobowych będą także nasi Zaufani Partnerzy. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie na stronie naszej polityki prywatności i tam też zmodyfikować lub cofnąć swoje zgody.

Podstawa i cel przetwarzania

Twoje dane przetwarzamy w następujących celach:
• 1. Jeśli zawieramy z Tobą umowę o realizację danej usługi (np. usługi zapewniającej Ci możliwość zapoznania się z jednym z naszych serwisów w oparciu o treść regulaminu tego serwisu), to możemy przetwarzać Twoje dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.
• 2. Zapewnianie bezpieczeństwa usługi (np. sprawdzenie, czy do Twojego konta nie loguje się nieuprawniona osoba), dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszanie naszych usług i dopasowanie ich do potrzeb i wygody użytkowników (np. personalizowanie treści w usługach), jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług (np. jeśli interesujesz się motoryzacją i oglądasz artykuły w biznesistyl.pl lub na innych stronach internetowych, to możemy Ci wyświetlić reklamę dotyczącą artykułu w serwisie biznesistyl.pl/automoto. Takie przetwarzanie danych to realizacja naszych prawnie uzasadnionych interesów.
• 3. Za Twoją zgodą usługi marketingowe dostarczą Ci nasi Zaufani Partnerzy oraz my dla podmiotów trzecich. Aby móc pokazać interesujące Cię reklamy (np. produktu, którego możesz potrzebować) reklamodawcy i ich przedstawiciele chcieliby mieć możliwość przetwarzania Twoich danych związanych z odwiedzanymi przez Ciebie stronami internetowymi. Udzielenie takiej zgody jest dobrowolne, nie musisz jej udzielać, nie pozbawi Cię to dostępu do naszych usług. Masz również możliwość ograniczenia zakresu lub zmiany zgody w dowolnym momencie.

Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania, czyli w przypadku udzielenia zgody do momentu jej cofnięcia, ograniczenia lub innych działań z Twojej strony ograniczających tę zgodę, w przypadku niezbędności danych do wykonania umowy, przez czas jej wykonywania i ewentualnie okres przedawnienia roszczeń z niej (zwykle nie więcej niż 3 lata, a maksymalnie 10 lat), a w przypadku, gdy podstawą przetwarzania danych jest uzasadniony interes administratora, do czasu zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.

Przekazywanie danych

Administratorzy danych mogą powierzać Twoje dane podwykonawcom IT, księgowym, agencjom marketingowym etc. Zrobią to jedynie na podstawie umowy o powierzenie przetwarzania danych zobowiązującej taki podmiot do odpowiedniego zabezpieczenia danych i niekorzystania z nich do własnych celów.

Cookies

Na naszych stronach używamy znaczników internetowych takich jak pliki np. cookie lub local storage do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu personalizowania treści i reklam oraz analizowania ruchu na stronach, aplikacjach i w Internecie. W ten sposób technologię tę wykorzystują również podmioty z Grupy SAGIER oraz nasi Zaufani Partnerzy, którzy także chcą dopasowywać reklamy do Twoich preferencji. Cookies to dane informatyczne zapisywane w plikach i przechowywane na Twoim urządzeniu końcowym (tj. twój komputer, tablet, smartphone itp.), które przeglądarka wysyła do serwera przy każdorazowym wejściu na stronę z tego urządzenia, podczas gdy odwiedzasz strony w Internecie. Szczegółową informację na temat plików cookie i ich funkcjonowania znajdziesz pod tym linkiem. Pod tym linkiem znajdziesz także informację o tym jak zmienić ustawienia przeglądarki, aby ograniczyć lub wyłączyć funkcjonowanie plików cookies itp. oraz jak usunąć takie pliki z Twojego urządzenia.

Twoje uprawnienia

Przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych i ich przetwarzania przez nas, inne podmioty z Grupy SAGIER i Zaufanych Partnerów:
1. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych możesz ją w każdej chwili wycofać (cofnięcie zgody oczywiście nie uchyli zgodności z prawem przetwarzania już dokonanego na jej podstawie);
2. Masz również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym w Polsce jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Pod tym adresem znajdziesz dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych i Twoich uprawnień.