Modne dzielnice i okolice Rzeszowa. Gdzie najchętniej kupujemy domy?

Idealna działka ma 30 x 30 m, piękny widok i żadnych bloków za płotem. O taką w samym Rzeszowie jednak jest już trudno. Dlatego chętnie wyprowadzamy się pod miasto. Modny kierunek to wciąż południe – Kielanówka, Kielnarowa. Działki nie są tu jednak tanie. Ideał z widokiem, w pełni uzbrojony może kosztować ponad 15 tys. zł za ar – przyznają Katarzyna i Paweł Zawadzcy, właściciele firmy Kąt-Nieruchomości.

– Do najmodniejszych dzielnic Rzeszowa wciąż należy dolna Słocina, Drabinianka, Budziwój. Drabinianka stała się dosyć drogim osiedlem ze względu na cenę gruntów. Bardzo rzadko buduje się już tutaj domy wolnostojące. Najczęściej spotykane oferty dotyczą zabudowy wielorodzinnej, co widać przy ul. Strażackiej, i zabudowy szeregowej m.in. na Miłej, Gościnnej – mówi Paweł Zawadzki, współwłaściciel firmy Kąt-Nieruchomości w Rzeszowie. – Podobnie jest na Słocinie, gdzie deweloperzy również proponują do sprzedaży głównie szeregówki i bliźniaki. Domy wolnostojące łatwiej jest kupić w Budziwoju i Białej, chociaż i tutaj zaczyna przeważać zabudowa szeregowa i bliźniacza.

Działek coraz mniej

Kupno samej działki budowlanej w dolnej części Słociny, na Drabiniance, Pobitnie czy Wilkowyi także jest wyzwaniem. Cena ara to ok 20 tys. zł, w zależności od tego, czy jest uzbrojona, jakie ma wymiary itp. Mało jest działek o preferowanej powierzchni 8–10 arów. Ideał to 30x30 metrów. Ceny mocno się trzymają od paru lat i spadać raczej nie będą. Ci, których stać na zakup większej, 20-arowej działki, przeważnie uciekają z miasta, by nie ryzykować, że za chwilę na sąsiedniej posesji ktoś postawi blok. Zamożniejsi wybierają Kielanówkę, czy Kielnarową, gdzie kupują 15-arową działkę, w otoczeniu innych domów wolnostojących, nowoczesnych rezydencji. Ceny w tych okolicach są różne, zależą nie tylko od uzbrojenia gruntu, ale również od walorów widokowych, których tym terenom nie brakuje. Ładna, widokowa działka kosztuje ok. 15–17 tys. zł za ar. Zwykłą, otoczoną domami można kupić już za 8–9 tys. zł.

– Południe to wciąż ulubiony kierunek migracji rzeszowian na tereny podmiejskie. Po zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych, na działkach, które nie mają ustalonych warunków zabudowy ciężko coś wybudować, jeśli nie jest się rolnikiem. Z tego powodu liczba dostępnych działek budowlanych kurczy się – podkreśla Paweł Zawadzki.

– Na razie działek ze starymi warunkami zabudowy jest na tyle, że cena nie wzrosła, ale tak się może stać – przyznaje Katarzyna Zawadzka. – Z powodu ustawy, która weszła w maju br. działek powyżej 30 arów nie można już dzielić, co było częstą praktyką. Ludzie dostawali większy kawałek ziemi w spadku, dzielili, sprzedawali, budowali dom. Teraz już tak się nie da.

Najwięcej klientów szuka działki do 10 arów, poniżej 100 tys. złotych. W Kąt-Nieruchomości podpowiadają, że takie można znaleźć w odleglejszych dzielnicach Chmielnika, w Borku Starym, Kielnarowej, Kielanówce. W Słocinie jest sporo terenów, ale brakuje tam bocznych dróg. Wszystko jest na służebnościach albo ma nieuregulowane statusy własności. Po północnej stronie Rzeszowa działki są mniej poszukiwane. Pogwizdów, Jasionka, Zaczernie, Trzebownisko – specjalna strefa ekonomiczna przysłużyła się budownictwu na tych terenach i tutaj także deweloperzy stawiają domy, ale po ich liczbie widać, że skala jest o wiele mniejsza niż na południu, czy np. w Krasnem, gdzie działki również kosztują powyżej 10 tys. zł za ar. Ceny działek porównywalnych kształtem, uzbrojeniem i wielkością, ale położonych na północy są niższe nawet o 2–3 tys. zł.

Dom gotowy kupię

Ludzie, którzy kupują działkę, sami też prowadzą inwestycję budowy domu. Działki chętnie kupują także deweloperzy, ponieważ w Rzeszowie i okolicach dobrze sprzedają się gotowe domy.

– Dziś klienci wolą kupić taki wybudowany dom niż zaczynać stawianie od podstaw. Coraz więcej domów sprzedaje się w stanach deweloperskich – mówi Paweł Zawadzki. – Jeszcze parę lat temu bardzo łatwo było sprzedać dom w stanie surowym otwartym. Klienci kupowali go i kończyli z pomocą rodziny, wprowadzając się po roku-dwóch. Teraz coraz więcej osób nie ma czasu, a także kredytuje zakup domu, więc woli wprowadzić się od razu, nie zostawiając sobie na głowie i rat do spłaty w banku, i niedokończonej inwestycji. Dlatego dziś to deweloperzy zajmują się wykończeniówką, a kwestią ustalenia z klientem jest liczba punktów oświetleniowych, gniazdek, ogrzewania podłogowego itp.

Domu wolnostojącego w starych granicach Rzeszowa u dewelopera dziś raczej nie kupimy. – Ostatnio był taki na ul. Szajerów, w stanie surowym otwartym, na 6-arowej działce, kosztował ok. 380 tys. zł – przypomina sobie Paweł Zawadzki. – Na tych terenach deweloperzy oferują natomiast szeregówki, w granicach 380 tys. zł (środkowa na 1,5-arowej działce) i 420–430 tys. zł (skrajna). Stany deweloperskie wolnostojące w Budziwoju, w zależności od projektu budynku, to wydatek rzędu 450 tys. zł (za dwuspadowy dach i 110 mkw., na 6–8-arowych działce) – 550 tys. zł (za czterospadowy dach, dwustanowiskowy garaż, 160 mkw. powierzchni).

W tym zestawieniu atrakcyjne w stosunku do cen mieszkań w Rzeszowie okazują się ceny szeregówek. Szeregówka to już namiastka domu, wprawdzie z sąsiadami za ścianą, ale i z własnym ogródkiem. Najczęściej budowany dziś projekt – Dom w Klematisach o pow. 120 mkw. – kosztuje tyle co 80-metrowe mieszkanie. – Domy są jednak zazwyczaj nieco dalej od centrum miasta niż mieszkania. Klient musi zdecydować, na czym mu bardziej zależy. Z osiedla zazwyczaj blisko jest do przedszkola, szkoły, sklepu, kościoła. W przypadku szeregówki ta odległość może być większa. Jest także sporo osób, które nie chcą mieć obowiązków związanych z dbaniem o otoczenie domu i oni wolą mieszkania – zauważają Zawadzcy. – Młodzi częściej wybierają mieszkania. Często jest też tak, że klienci, którzy szukają 3-pokojowego mieszkania, decydują się na zakup apartamentu lub szeregówki. Bardzo modne stały się też bliźniaki. Przykładowo na Słocinie jest kilka takich inwestycji, w których każda część bliźniaka ma powierzchnię około 76 mkw. – salon, trzy sypialnie na górze, bez garażu, z 2-arową działką. Cena – 300 tys. zł. Kiedy ludzie zasmakują już przestrzeni w szeregówce czy bliźniaku, poszukują domu wolnostojącego – dodaje Katarzyna Zawadzka.

Takie bliźniaki, małe szeregówki dostępne są głównie na rynku pierwotnym. Deweloperzy budują je od niedawna, więc na rynku wtórnym ich brak.

Podążamy za modą

– Starsze szeregówki, z lat 80-tych, dla klientów są mniej atrakcyjne. Ich architektura, usytuowanie kuchni, salonu, odbiega od dzisiejszych standardów. Często nie ma kominka, na którym wielu osobom zależy. Metraż także bywa zbyt duży, np. niektóre szeregówki na Zalesiu mierzą po 230 mkw., mają po sześć pokoi. A komu dziś potrzeba aż tylu? – wątpi Paweł Zawadzki. – Ludzie zwracają uwagę na koszty ogrzewania, technologię, w jakiej wybudowany jest dom. Dlatego szeregówki, które 10–15 lat temu były marzeniem wielu i sprzedawały się za duże pieniądze, dziś długo czekają na nabywców. Nawet te, zdaniem właściciela, ładnie urządzone.

Przy sprzedaży decydująca może się za to okazać lokalizacja. Szeregówki przy Mieszka I, na ul. Łukasiewicza na Zalesiu chętnie kupują np. firmy pod działalność gospodarczą, lekarze na gabinety, prawnicy, by urządzić kancelarię.

– Dzisiaj jest tak wielu deweloperów i inwestycji, że możemy wybierać, w jakiej części Rzeszowa szeregówkę chcemy kupić. To też powoduje, że mimo koniunktury, trudno jest sprzedać dom, czy mieszkanie na rynku wtórnym. Musi być niska cena. Nieco łatwiej jest sprzedać dom, jeśli jest położony w atrakcyjnym miejscu, na ładnej działce – zauważa Katarzyna Zawadzka. - Najtrudniej jest sprzedać mieszkanie na osiedlu, które nadal jest rozbudowywane. Po co ktoś miałby nabywać mieszkanie z drugiej ręki, skoro w ofercie dewelopera są nowe? Ludzie wolą urządzać się po swojemu. Samodzielnie wybrać płytki, podłogi, kuchnię w zabudowie. Nawet klienci szukający mieszkania na wynajem, grymaszą co do kolorystyki płytek w łazience.

Moda zmienia się szybko. Co było modne we wnętrzu 5 lat temu, dziś trąci myszką. Kiedyś w kuchni królowało wenge, dziś biel i szarości. Dawniej domy miały czerwone dachy, teraz grafitowe.

Przybysz woli mieszkanie

Rzeszowianie chętnie wyprowadzają się pod miasto, ale przybysze, którzy przyjechali do Rzeszowa za pracą, wolą mieszkania. Kupują je także rodzice dla studiujących dzieci, osoby szukające sposobu na lokatę kapitału, a także Ukraińcy.

– Mieszkania sprzedają się bardzo dobrze. Także te w centrum, które są w wysokich cenach. Dalej od Śródmieścia popularna znów jest południowa część miasta i po tej stronie więcej też deweloperów prowadzi inwestycję. Rozpiętość cen mieszkań jest duża. Zależy nie tylko od lokalizacji, ale i rodzaju budynku. Dziś są oferty np. mieszkań w szeregówkach (w jednym segmencie znajdują się dwa mieszkania) po 4–4,2 tys. zł/mkw. Tańsze mieszkania w podobnych cenach można też znaleźć na Drabiniance. Ale już w takich budynkach, jak HARTBEX-u przy ul. Kopisto czy SkyResie przy ul. Warszawskiej, trzeba się liczyć z ceną 4,7–4,8 tys. zł, a czasem nawet powyżej 5 tys. zł/mkw. – podkreślają właściciele Kąt-Nieruchomości.