Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Wynajem mieszkania wiąże się z ryzykiem. Najemca może dopuścić się dewastacji lokalu lub zaprzestać opłacania czynszu. Ważne abyśmy wiedzieli jak w takiej sytuacji należy reagować i jakimi argumentami prawnymi się posługiwać. Umowa najmu definiowana jest w art. 659 k.c., który wskazuje, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Oczywiście powszechną formą zapłaty jest kwota pieniężna. Tematykę tą reguluje Kodeks Cywilny oraz Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zamianie Kodeksu Cywilnego.

Na co zwrócić uwagę przy wynajmie?

Decydując się na wynajem swojego mieszkania, musimy powziąć pewne niezbędne czynności, które ograniczą ryzyko niepowodzenia. Na początku wynajmujący powinien zadać sobie pytanie, kogo widziałby w roli potencjalnego najemcy. Grup docelowych może być wiele, a część z nich to grupy tzw. podwyższonego ryzyka, jak np. studenci. To oni właśnie najczęściej są Najemcami. Kolejną grupę tworzą młode małżeństwa, pary żyjące w konkubinacie, pary posiadające potomstwo. Niezwykle rzadko najemcami są seniorzy lub osoby całkowicie samotne. Rozważmy, kto będzie idealnym lokatorem. Coraz częściej właściciele nieruchomości, decydujący się na wynajem, prowadzą tzw. „rozmowy rekrutacyjne” dla zainteresowanych najmem, dzięki czemu mogą poznać potencjalną stronę umowy i mieć większą pewność, iż nie dojdzie do nadużyć, zmian w nieruchomości lub dewastacji. Kolejną drogą oprócz samodzielnego wynajmu jest skierowanie oferty do obsługi przez agencję nieruchomości. Plusy takiego rozwiązania polegają na tym, że dokładnie możemy poznać profil kandydata na najemcę: jego formę zarobkowania, sytuację rodzinną, majątkową, zawodową, upodobania etc. Pośrednik zobowiązany jest do przygotowania umowy najmu, protokołów objęcia nieruchomości w posiadanie oraz nadzoru nad przebiegiem czynności. Minus wiąże się z obowiązkiem uiszczenia na rzecz biura nieruchomości kwoty stanowiącej zazwyczaj równowartość jednomiesięcznego czynszu.

Co powinniśmy zawrzeć w umowie najmu?

Trzeba podać datę i miejsce jej zawarcia, dane osobowe stron, zawierających umowę, czas jej trwania i warunki wypowiedzenia. Do tego wysokość czynszu i dokładny opis lokalu. Strony określają także swoje prawa i obowiązki oraz składają na dokumencie podpisy. Poza tymi koniecznymi elementami, można dodać zapisy na temat kaucji, warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, czy wykaz lokatorów (patrz Ramka).

Jak zabezpieczyć się przed wandalem?

Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę określonej wysokości kaucji, jako zabezpieczenia należności wynikających z umowy najmu. Bardzo często wykorzystywane jest to prawo, choć trzeba podkreślić, że kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie na pokrycie ewentualnych kosztów zniszczeń czy też dewastacji.

Jak się pozbyć najemcy, jeśli nie chce dobrowolnie opuścić naszego mieszkania?

Na wstępie zaznaczyć trzeba, iż pozbycie się niechcianego lokatora może okazać się dużym wyzwaniem bowiem przebywający w mieszkaniu lokatorzy, niezależnie czy posiadają tytuł prawny do lokalu, czy też nie, mają zagwarantowaną przez prawo ochronę, która w pewnych okolicznościach może nawet uniemożliwić ich usunięcie. W takiej sytuacji niedopuszczalne są rozwiązania siłowe. By skutecznie i zgodnie z prawem pozbyć się najemcy, należy wszcząć postępowanie eksmisyjne. Eksmitować można tylko osobę, która zajmuje lokal bezprawnie. Wypowiedzenie należy sporządzić w formie pisemnej, określając przyczynę wypowiedzenia. Lokator traci wówczas tytuł do zajmowanego lokalu. By wszcząć postępowanie eksmisyjne, należy wnieść powództwo do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora, który ma być usunięty z lokalu.

Powiedziała Pani, że w pewnych okolicznościach usunięcie najemcy może być niemożliwe?

Po przeprowadzonej rozprawie sąd wyda wyrok, w którym może orzec opróżnienie lokalu. Co do zasady, poza pewnymi wyjątkami, nie można jednak eksmitować „byłego najemcy” na bruk. Sąd w wyroku określi pomieszczenie zastępcze dla byłego najemcy. Lokal taki może wskazać lokator, gmina lub właściciel zajmowanego bezprawnie mieszkania. Pomieszczenie to powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego winno przypadać co najmniej 5 mkw. Dopiero na podstawie prawomocnego wyroku sądu, opatrzonego tzw. klauzulą wykonalności, przeprowadza się eksmisję. By ją wszcząć, musimy złożyć wniosek do komornika, załączając prawomocny wyrok sądu wraz z klauzulą. Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania. Komornik najpierw wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeżeli termin ten upłynie bezskutecznie, komornik przystąpi do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Opisana procedura jest czasochłonna i wiąże się z kosztami, Wynajmujący nie posiada też wtedy faktycznych możliwości dysponowania swoją nieruchomością.

Można się przed taką sytuacją w jakiś sposób zabezpieczyć?

Wyjściem jest umowa najmu okazjonalnego. To jeden z racjonalniejszych sposobów, by zminimalizować negatywne skutki wynajmu osobie nieuczciwej. W takim kontrakcie najemca zobowiązuje się do poddania egzekucji i opuszczenia mieszkania i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Nowo wprowadzone regulacje, tj. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umożliwiły bowiem korzystanie z instytucji najmu okazjonalnego nie tylko osobom fizycznym, ale i przedsiębiorcom. Pamiętać też należy, że legalizacja najmu i podpisanie umowy wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownych opłat na rzecz fiskusa.

Ramka x2

Obligatoryjne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego

W umowie sporządzanej na potrzeby najmu należy ująć niezbędne dane takie jak:

• miejsce i data jej zawarcia,
• określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości),
• dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie,
• wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji (kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów, itp),
• czas trwania umowy,
• warunki wypowiedzenia umowy,
• prawa i obowiązki stron umowy (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w budowie),
• podpisy stron.

Dodatkowe elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego

Umowa taka może ponadto zawierać:

• informację o dodatkowych nakładach, ponoszonych przez najemcę i sposobie ich rozliczania,
• informację o kaucji i jej wysokości,
• warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego,
• wykaz lokatorów,
• wykaz załączników.

Ramka 3

Kruczki prawne w umowach najmu

W umowie najmu mogą np. znaleźć się postanowienia, wyłączające obowiązek utrzymania przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku. W orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż określający ten obowiązek przepis art. 662 par. 1 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, a więc może być modyfikowany wolą stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26  czerwca 2008 r., II CSK 69/08 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 marca 2011 r. o sygn. VI ACa 852/10).