Alina Bosak: W jaki sposób wojna i kryzys gospodarczy wpłynęły na rynek nieruchomości w Rzeszowie?
Jaromir Rajzer: Bezpośredni wpływ wojny obserwowaliśmy na początku roku. Z pierwszą falą uciekinierów z Ukrainy zapanowało bardzo duże pobudzenie na rynku najmu. Ogromne zapotrzebowanie na wynajem mieszkań, domów trwało przez parę miesięcy. Teraz to się uspokoiło, szaleństwo minęło i sytuacja powoli wraca do normy. Wojna wpłynęła na rynek także pośrednio poprzez wpływ na sytuację gospodarczą i inflację. Skutkiem inflacji są kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej i podnoszenie stóp procentowych.
Dlatego osobom, które w ostatnich latach zaciągnęły kredyty hipoteczne, raty wzrosły nawet dwukrotnie, a z drugiej wiele osób nie ma dziś zdolności kredytowej. Liczba udzielanych kredytów drastycznie spadła…
W porównaniu z rokiem ubiegłym udziela ich się o 70 proc. mniej. W statystykach mówi się o mniejszych spadkach, ale kiedy rozmawiamy z konkretnymi ludźmi w bankach w Rzeszowie, to oni takie liczby właśnie podają i mówią o 70 proc. Jeżeli o tyle mniej jest finansowania, to i zakupów musi być mniej. Nie aż o tyle, bo wiadomo, że część transakcji dokonuje się w gotówce. Ale spadek jest odczuwalny na tyle, że wielu deweloperów w ostatnich miesiącach robi pojedyncze transakcje. Nie ma już mowy o tym, że duży deweloper co tydzień sprzedaje 15 mieszkań, a mały trzy. Teraz w ciągu miesiąca sprzedaje się 1–3 mieszkania. Wraz ze spadkiem kredytowania bardzo też spadła liczba rozpoczynanych inwestycji. Nie zaciąga się już kredytów jak kiedyś, by z optymizmem zaczynać budowę. Deweloperzy zaczynają dzielić inwestycje na etapy, budują mniej albo z budowy po prostu rezygnują. Ostatnie statystyki pokazują, że do sierpnia w Polsce rozpoczęto w tym roku o 63 proc. mniej inwestycji mieszkaniowych niż w tym samym okresie w roku ubiegłym.
Jaromir Rajzer. Fot. Tadeusz Poźniak
Co z cenami mieszkań na rozpoczętych już budowach? Czy deweloperzy renegocjują umowy z klientami?
W tej chwili przede wszystkim deweloperzy ograniczyli i ograniczają podaży. Na przykład wielu miało budować dwa bloki, a buduje jeden, ktoś miał budować 20 szeregówek, a buduje 6 i dzieli inwestycję na etapy. Są też, jak wspomniałem, rezygnacje. Niektórzy spowalniają proces budowy. Zapowiadali oddanie inwestycji w ciągu roku lub półtora, a wydłużają ten proces np. o rok. Ceny mieszkań dla osób, które podpisały wcześniej umowę deweloperską, nie zmieniają się, nie ma do tego możliwości prawnych. Ale przy umowach rezerwacyjnych zdarzają się podwyżki, chociaż to nie jest reguła, a raczej wyjątki. Tam, gdzie dochodzi do podwyżki, uzasadnia się to wzrostem kosztów materiałów budowlanych. Stal, beton, pustaki – wszystko jest droższe.
Jak to wszystko wpływa na ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym?
W ostatnich miesiącach ceny pozostają na podobnym poziomie. Ale jak ta sytuacja wpłynie na nie w najbliższych miesiącach, trudno powiedzieć.
Raport Expandera z rynku nieruchomości pokazuje, że chociaż po rekordowych wzrostach cen mieszkań w pierwszym półroczu w większości miast nastąpił lekki spadek, to nie dotyczy to Rzeszowa i Wrocławia. Tu są nadał lekkie wzrosty. Według obliczeń Expandera cena od sierpnia ub. roku wzrosła o 13 proc. i przekroczyła 8 tys. zł za metr kwadratowy.
Statystycznie tak to wygląda. Gdyby zapytać pośredników nieruchomości, odpowiedzą, że ceny są między 7 a 10 tys. zł. Z mojego punktu widzenia, patrząc po transakcjach zawieranych w ostatnim czasie, to metr mieszkania średnio kosztuje 7,5–7,8 tys. zł.
Czyli wzrost w stosunku do ubiegłego roku to…
Przed rokiem płacono za metr 6,5–7 tys. zł. Ale dziś nie spodziewam się kolejnych dużych wzrostów. Wskazuje na to wspomniany już przeze mnie wcześniej spadek kredytowania, liczby transakcji. Spadków również nie należy się spodziewać, bo nie sprzyja im inflacja i wysokie ceny materiałów budowlanych.
Wobec spadku wartości złotego, nieruchomości wydają się dobrą inwestycją, chyba, że na rynku najmu nastąpiłaby nadpodaż. Krążą opowieści o inwestorach kupujących po kilkanaście mieszkań w dużych miastach…
Te informacje są przesadzone. Podszyte sensacją i szkodliwe dla rynku. Informacja, że niektórzy kupują po kilkanaście mieszkań, że inwestuje się gotówkę, towarzyszy nam od trzech lat, kiedy pojawiła się pandemia. To ile tej gotówki mają Polacy, jako jeden z biedniejszych narodów w skali Unii Europejskiej, że tak nieustannie za gotówkę kupują? Ostatnio ukazał się także materiał telewizyjny, w którym mówiono, że na najemców są już castingi, bo tak walczą o jedno mieszkanie. To nieprawdziwe i szkodliwe informacje. W ostatnich dniach podczas telekonferencji rozmawiałem o tym z kolegami z Polskiego Konsorcjum Nieruchomości. Żaden z obecnych na niej przedstawicieli 15 miast nie spotkał się u siebie z castingami na najemcę. Owszem, zdarza się, że ktoś nie chce studenta, inny nie chce obcokrajowca, a inny rodziny z psem. Ale to zawsze było.
Castingi może to przesada, ale konkurencja na rynku jest i wpływa na ceny, które w tym roku wzrosły. Znam osobę, która szukała mieszkania na wynajem na trzy miesiące i miała kłopot.
Mało kto chce wynajmować na tak krótki okres jak 2–3 miesiące i to mógł powód. Ale dziś komuś, kto szuka mieszkania, mogę zaproponować 8–15 ofert, w różnych okolicach Rzeszowa, w rozsądnych pieniądzach.
Czyli jakich?
Różnych. Przykład aktualny: klient negocjuje wynajem ładnie wykończonego i w pełni umeblowanego mieszkania. Trzypokojowe, ok. 65 mkw. na Drabiniance. Właściciel chce 2 tys. zł miesięcznie plus opłaty za media, które nie są wygórowane. Mieszkanie również trzypokojowe, ale o niższym standardzie, obok stadionu Resovii to z kolei 1,5 tys. zł. Na Pobitnie wynajmowaliśmy starszy dom za 2,5 tys. zł. Ładniejszy dom na Strzyżowskiej to z kolei cena ok. 3,8 tys. zł. Mam wrażenie, że największy szał rynku najmu mamy za sobą.
W sierpniu przedstawicielka rzeszowskiego biura nieruchomości w wywiadzie dla Gazety Wyborczej mówiła, że na rynku brakuje apartamentów luksusowych na wynajem, których poszukują najzamożniejsi obywatele Ukrainy.
Nie jesteśmy Warszawą i nie mamy wykształconego rynku nieruchomości luksusowych. Nie obserwuję jakiegoś szczególnego popytu na takie apartamenty. To raczej pojedyncze przypadki. W tych miesiącach mieliśmy jednego takiego klienta, który chciał wynająć luksusowe mieszkanie i zdecydował się na takie pięknie urządzone 80 mkw. w Capital Tower za ponad 5 tys. zł. To bardzo wysoka stawka. Wynająłby za nią dom. Ale chciał mieszać w centrum. Jeden taki przypadek w moim biurze. Ten motyw bogatych Ukraińców w luksusowych samochodach jeżdżących po mieście pojawia się w rozmowach. Ale znam mnóstwo takich przykładów, kiedy kobieta z dziećmi wynajmuje po prostu najtańsze mieszkanie. I takie sytuacje są najczęstsze. Ale już nie wpływają tak mocno na rynek najmu. Na tej telekonferencji Polskiego Konsorcjum Nieruchomości, na której rozmawiałem kolegami z różnych miast, jedynie Warszawa i Wrocław przyznawały się wciąż dużego popytu.
Tam pojechało najwięcej uchodźców, ale była tam też spora ukraińskich pracowników jeszcze przed wojną.
Aktualnie jest ich ok. 250 tys., więc spory odsetek mieszkańców miasta. Ale nawet tam można znaleźć mieszkanie na wynajem. Natomiast w miastach, które nie zostały zasilone takim strumieniem uchodźców jak Warszawa, Wrocław czy Rzeszów, mają sytuację zupełnie inną. Na Śląsku, w okręgu obejmującym Gliwice, Zabrze, bez Katowic, policzono, że jest 500 mieszkań do wynajęcia. W Rzeszowie nikt tego nie policzył, ale jestem przekonany, że w sumie byłaby to nie mała liczba ofert. Są też oferty dość długo nie znajdujące nabywcy. Przez pół roku, rok. Bo cena wysoka, bo wymagania wobec najemcy duże.
Spada zatem temperatura na rynku najmu, spada liczba inwestycji, spada liczba transakcji. Zaczyna się czekanie na lepsze czasy?
Czasem trzeba też odczarować pewne prawdy. Polaków mamy poniżej 38 mln. Przeciętna rodzina liczy 3–3,5 osoby. Zatem licząc z grubsza potrzebujemy ok. 12 mln mieszkań, aby statystyczna rodzina miała swoje mieszkanie. W Polsce mamy tych mieszkań znacznie więcej, ponad 14 mln. Owszem jest też inna metodologia, w której bierze się pod uwagę liczbę mieszkań na tysiąc mieszkańców. W Europie jest to średnio 466 mieszkań, a w Polsce mniej, w Rzeszowie ok. 430 na tysiąc mieszkańców. Przy tej metodologii wyjdzie, że brakuje nam jeszcze jakieś 1,5 mln mieszkań. Tymczasem w Narodowym Spisie Powszechnym stwierdzono, że mamy w kraju 1,8 mln pustostanów. To, oczywiście, może wynikać z tego, że niektórzy mogą mieć parę mieszkań, mieszkanie wakacyjne, wyjechało do pracy za granicę. Zatem te braki to kwestia metodologii, a najważniejsza jest potrzeba społeczna. Ona rzeczywiście występuje. Trzeba budować mieszkania o wyższym standardzie, stare wycofywać z rynku, ta odnowa tkanki powinna być na poziomie 1 promila. My ostatnio budowaliśmy znacznie więcej.
Ale teraz jednak mniej.
W Rzeszowie, jeszcze zanim wybuchła wojna na Ukrainie, nastąpił spadek. W roku 2021 wydano o 30 proc. mniej pozwoleń na budowę niż w roku 2020. W podsumowaniu tego roku spodziewamy się kolejnego spadku. I może w stosunku do czasów prezydenta Ferenca będzie tych mieszkań rocznie o połowę mniej.
